Schönheitsreparaturen
Wirksamkeit von Renovierungsklauseln in Mietverträgen
Nach dem Gesetz (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Entgegen einer verbreiteten Meinung ist damit der Vermieter auch zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in den Mieträumen zuständig. Die meisten Mietverträge enthalten jedoch eine Klausel, wonach der Mieter während des Mietverhältnisses die laufenden Schönheitsreparaturen nach einem bestimmten Fristenplan durchzuführen hat. Eine solche Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unter bestimmten Voraussetzungen grundsätzlich zulässig.
Individualvereinbarung
Durch eine sogenannte Individualvereinbarung ist die Übertragung von Schönheitsreparaturen bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) möglich. An die Wirksamkeit einer solchen Individualvereinbarung werden von der Rechtsprechung jedoch sehr strenge Anforderungen gestellt. So werden zum Beispiel auch hand- oder maschinenschriftliche Zusätze als Formularklausel angesehen, wenn die Klausel mehrmals (drei bis fünf Mal) mit gleichem oder ähnlichem Inhalt verwendet wird oder in Zukunft verwendet werden soll. Des weiteren liegt eine Individualvereinbarung nur dann vor, wenn die Klausel vom Vermieter bei Vertragsschluss ernsthaft zur Disposition gestellt und dem Mieter damit Gelegenheit gegeben wurde, auf den Inhalt der Klausel Einfluss zu nehmen (BGH NJW 1988, 410). Dies setzt voraus, dass der Vermieter die näheren Umstände des Aushandelns vortragen und insbesondere darlegen muss, welche Alternativen zur Wahl gestanden haben. An dieser Beweispflicht ändert auch ein vom Mieter unterschriebener Vermerk, dass er die Vereinbarung gelesen habe und ihm Gelegenheit zur Verhandlung hierüber gegeben wurde, nichts. Aufgrund dieser strengen Voraussetzungen dürfte das Zustandekommen einer wirksamen Individualvereinbarung vom Vermieter in der Praxis nur schwer zu beweisen sein, mit der Folge, dass eine Individualvereinbarung von den Mietgerichten nur in wenigen Ausnahmefällen anerkannt wird.
Endrenovierungsklauseln
In den meisten Mietverträgen werden die Schönheitsreparaturen nicht in Form einer Individualvereinbarung, sondern vielmehr durch eine Vertragsklausel auf den Mieter übertragen. Eine solche Vertragsklausel unterliegt als allgemeine Geschäftsbedingung jedoch der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff BGB, mit der Folge, dass eine solche Klausel nur dann wirksam ist, wenn sie den Mieter nicht unangemessen im Sinne von § 307 BGB benachteiligt. Wann eine solche Benachteiligung vorliegt, hat der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren in verschiedenen Urteilen festgestellt. So ist zum Beispiel eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung unabhängig von bestimmten Renovierungsfristen immer in frisch renoviertem Zustand zurückzugeben, grundsätzlich unwirksam. Eine solche Endrenovierungsklausel führt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 14.05.2003 (Az.: VIII ZR 308/02) jedoch nicht nur zur Unwirksamkeit der Endrenovierungsklausel, sondern vielmehr auch zur Unwirksamkeit einer im Mietvertrag enthaltenen Schönheitsreparaturklausel, da der Mieter durch den Summierungseffekt beider Vertragsklauseln unangemessen benachteiligt wird. Dies hat zur Folge, dass der Mieter weder während des Mietverhältnisses noch beim Auszug zu einer Renovierung der Wohnung verpflichtet ist. Diese Rechtsprechung gilt auch für den Fall, dass die Endrenovierungspflicht individualvertraglich zusätzlich zu einer im Mietvertrag enthalten Schönheitsreparaturklausel vereinbart wurde.
Fristenpläne
In den meisten Mietverträgen werden die laufenden Schönheitsreparaturen durch einen Fristenplan auf den Mieter übertragen. Als übliche und angemessene Renovierungsfristen gelten nach der Rechtsprechung dabei folgende Zeiträume: für Küchen, Bäder und Duschen alle 3 Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, für sonstige Räume sowie für Lackierarbeiten an Heizkörpern, Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen alle 7 Jahre. Diese Fristen dürfen jedoch nur als Richtlinie verstanden werden, da die Wirksamkeit eines Fristenplanes immer voraussetzt, dass es sich nicht um eine starre Fälligkeitsregelung handelt. Eine unwirksame starre Fälligkeitsregelung liegt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 23.06.2004 (Az.: VIII ZR 361/03) immer dann vor, wenn die Schönheitsreparaturen „mindestens“ bzw. „spätestens“ nach den vereinbarten Zeiträumen durchgeführt werden müssen. Nach einer weiteren Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 05.04.2006 (Az.: VIII ZR 178/05) liegt ein starrer und damit unwirksame Fristenplan aber auch schon dann vor, wenn die Fristen alleine durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind. Nach dieser Rechtsprechung ist ein Fristenplan somit nur dann wirksam, wenn es sich bei den vereinbarten Zeiträumen um sogenannte Regelfristen handelt, was zum Beispiel dadurch zum Ausdruck gebracht werden kann, dass die Schönheitsreparaturen „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ nach den vereinbarten Zeiträumen fällig werden. Regelfrist bedeutet jedoch, dass der Mieter nicht zwingend nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Fristen Schönheitsreparaturen durchführen muss. Maßgeblich ist vielmehr der Renovierungsbedarf im Einzelfall. Dieser kann auch bereits vor Ablauf der vereinbarten Fristen (zum Beispiel bei einem starken Raucher als Mieter), aber auch erst Jahre später (wenn zum Beispiel die Wohnung nur wenig bewohnt war) entstehen.
Unrenovierte Wohnung
Eine mietvertragliche Klausel, wonach der Mieter zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 18.03.2015 (Az.: VIII ZR 185/14) auch dann unwirksam, wenn dem Mieter die Wohnung unrenoviert oder in renovierungsbedürftigem Zustand übergeben wurde und der Vermieter dem Mieter zur Kompensation dieses Umstandes keinen angemessenen Ausgleich gewährt hat. Denn der Mieter darf nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind. An dieser Rechtslage ändert nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes vom 22.08.2018 (Az.: VIII ZR 277/16) auch eine Renovierungsvereinbarung des Mieters mit dem Vormieter nichts. Denn eine solche Vereinbarung mit dem Vormieter hat keinen Einfluss auf die Verpflichtungen des Mieters gegenüber dem Vermieter.
Quotenabgeltungsklauseln
Viele Mietverträge enthalten zusätzlich zur Schönheitsreparaturklausel eine sogenannte Quotenabgeltungsklausel, wonach der Vermieter von einem ausziehenden Mieter einen prozentualen Anteil der Renovierungskosten für die Wohnung verlangen kann, wenn der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses verpflichtet ist, diese beim Auszug gemäß vereinbartem Fristenplan jedoch noch nicht fällig sind. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 18.03.2015 (Az.: VIII ZR 242/13) benachteiligen solche Quotenabgeltungsklauseln den Mieter jedoch unangemessen und sind daher in der Regel unwirksam. Denn mit einer solchen Klausel wird vom Mieter verlangt, dass er zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anstellt, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen.
Rainer Schmitt
Jurist beim Eigenheimerverband Bayern e.V.