Steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus

Einführung

Am 28.06.2019 hat der Bundesrat das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus nach zwischenzeitiger Aussetzung wiederaufgenommen und hierzu seine Zustimmung erteilt. Mit diesem Gesetz sollen die im Rahmen der von der Bundesregierung gestarteten Wohnraumoffensive vorgesehenen steuerlichen Anreize für den Mietwohnungsneubau im bezahlbaren Mietsegment in die Tat umgesetzt werden. Dies erfolgt durch die Einführung einer Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau in § 7b Einkommensteuergesetz.

Voraussetzung für die Geltendmachung der Sonderabschreibung ist die Vermietung einer neuen Wohnung. Die neue Sonderabschreibung ist neben der regulären linearen Abschreibung von i.d.R. 2 % vorzunehmen und beträgt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu jährlich 5 % der Bemessungsgrundlage zusätzlich.

Welche Wohnungen werden gefördert?

Gefördert wird nur die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen, d.h. es muss erstmalig neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum geschaffen werden. Im Falle der Anschaffung ist eine Wohnung neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.

Beispiel 1: Eine Wohnung wird im Januar 2019 vom Bauträger fertig gestellt und im Dezember 2019 von dem Steuerpflichtigen gekauft. Die Wohnung gilt als neue Wohnung.

Beispiel 2: Eine Wohnung wird im November 2019 vom Bauträger fertig gestellt und im Januar 2020 von dem Steuerpflichtigen gekauft. Die Sonderabschreibung kann nicht geltend gemacht werden, da die Wohnung nicht neu im Sinne dieser Vorschrift ist.

Hierbei werden nicht nur Wohnungen im Zusammenhang mit dem Neubau von ganzen Gebäuden gefördert, sondern auch die Schaffung von neuem Wohnraum in bereits bestehenden Gebäuden, wie z.B. ein Dachgeschossausbau oder die Umwidmung von Lager- und Fabrikhallen in Wohnungen. Nicht begünstigt sind Wohnungen außerhalb der EU und Aufwendungen, die über die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für die Wohnung selbst hinausgehen, z.B. anteiliger Kaufpreis für Grund und Boden sowie Kosten für Außenanlagen.

Wie hoch ist die steuerliche Förderung?

Die Sonderabschreibung beträgt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren neben der normalen linearen Abschreibung bis zu jährlich 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, wobei maximal 2.000 € je Quadratmeter Wohnfläche als Anschaffungs- oder Herstellungskosten gefördert werden. Die maximale Sonderabschreibung beträgt somit 4 Jahre x 5 % = 20 %. Der Steuerpflichtige kann theoretisch auch einen Prozentsatz unter 5 % wählen, nicht in Anspruch genommene Abschreibungsbeträge können jedoch nicht in Folgejahre transferiert werden. Zu beachten ist, dass nach Ablauf der begünstigten vier Jahre, die normale lineare Abschreibung neu zu berechnen ist.

Beispiel 3: Der Steuerpflichte kauft eine neue Wohnung im Januar 2021 für 2.000.000 € (Bauantrag vom 15.12.2019) und vermietet sie langfristig zu Wohnzwecken. Es ergeben sich folgende Abschreibungsbeträge für die Jahre ab 2021:

Jahr	Bemessungs-grundlage	normale Abschreibung (linear 2%)	Sonder-abschreibung § 7b EStG (5%)	Jahres- abschreibung in €	Jahres- abschreibung in % *
2021	2.000.000 €	40.000 €	100.000 €	140.000 €	7%
2022	2.000.000 €	40.000 €	100.000 €	140.000 €	7%
2023	2.000.000 €	40.000 €	100.000 €	140.000 €	7%
2024	2.000.000 €	40.000 €	100.000 €	140.000 €	7%
2025	1.440.000 €	31.304 €	-	31.304 €	1,565%
…	…	…	…	…	…
2070	1.440.000 €	31.304 €	-	31.304 €	1,565%

* bezogen auf die ursprünglichen Anschaffungskosten von 2.000.000 €

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden? 

Es müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt werden, damit die Sonderabschreibung gewährt wird. Hierzu zählen:

• Der Bauantrag für die Baumaßnahmen muss nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt worden sein. Sofern kein Bauantrag erforderlich war, muss die Bauanzeige in diesen Zeitraum fallen. Wichtig ist hierbei, dass es auch bei einem Neukauf nicht auf das Datum des Kaufvertrages ankommt. 
• Die Sonderabschreibung kann unabhängig vom Beginn des Abschreibungszeitraums letztmalig für das Jahr 2026 in Anspruch genommen werden. Die Anschaffung bzw. Fertigstellung der Wohnung muss somit spätestens im Jahr 2023 erfolgen, um die gesamte Förderung in Anspruch zu nehmen.
• Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung dürfen 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.
• Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren gegen Entgelt zu Wohnzwecken vermietet werden. Unschädlich ist ein vorübergehender Leerstand der Wohnung. Hierbei ist zu beachten, dass eine Vermietung gegen Entgelt nur vorliegt, wenn die Wohnung zu mindestens 66 % der ortsüblichen Miete vermietet wird. Eine erheblich verbilligte oder unentgeltliche Überlassung an Familienangehörige wird daher nicht gefördert. Sollte sich später herausstellen, dass die Wohnung in diesem Zeitraum nicht der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken gedient hat oder der Steuerpflichtige in diesem Zeitraum die Wohnung veräußert hat und der Veräußerungsgewinn nicht als Spekulationsgeschäft der Einkommensteuer unterlag, so ist die gesamte Sonderabschreibung rückgängig zu machen und an das Finanzamt zurückzuzahlen. Die Wohnung wird nicht gefördert, wenn sie lediglich zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt wird, z.B. als Ferienwohnung.
• Das Gesetz enthält keine Regelung, wonach die Förderung auf eine bestimmte Anzahl von Wohnungen beschränkt wäre. Die Förderung kann somit auch mehrfach in Anspruch genommen werden. Eine Beschränkung besteht jedoch insofern als die Förderung auf insgesamt (und auch zusammen mit anderen Förderungen, z.B. Investitionszuschüsse oder Existenzgründerhilfen) 200.000 € innerhalb von drei Jahren beschränkt ist. Dies muss der Steuerpflichtige dem Finanzamt in einer Erklärung nachweisen. Hintergrund ist, dass die Förderung ansonsten von der Europäischen Kommission im Hinblick auf unerlaubte Beihilfe zu prüfen wäre.

Fazit

Insgesamt ist erfreulich, dass das Gesetz - nach einem zwischenzeitigen Stocken im Gesetzgebungsverfahren - nun verabschiedet wurde. Dennoch muss festgehalten werden, dass es sich bei Förderung nicht um tatsächliche Zuschüsse handelt, sondern nur um eine verkürzte Abschreibungsmöglichkeit handelt. Das heißt, dass nun ein Teil der Abschreibungsbeträge in kürzerer Zeit geltend gemacht werden kann, die absolute Höhe der Abschreibung über die gesamte Nutzungsdauer einer Immobilie (i.d.R. 50 Jahre) aber unverändert bleibt. Die Förderung führt somit allenfalls zu einem früheren Liquiditätszufluss, nicht aber zu definitiven Steuervorteilen – abgesehen von der Progression des Steuersatzes. Ferner ist zu beachten, dass eine höhere Abschreibung steuerlich nur dann von Vorteil sein kann, wenn entsprechend hohe Einkünfte vorliegen. Darüber hinaus sollten sich Steuerpflichtige nicht von steuerlichen Vorteilen locken lassen, ohne die Investition auch auf ihre gesamte wirtschaftliche Rentabilität geprüft zu haben.

Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an Herrn

Dr. Martin Raßhofer, Steuerberater

Werner-Eckert-Straße 8
81829 München
Tel. 089/45109630

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