Steuertipps zur Verschenkung von Grundvermögen

Steuertipps zur Verschenkung von Grundvermögen

Über die Jahre stark gestiegene Grundstückswerte bereiten vielen Eigentümer zunehmend Kopfschmerzen und schlaflose Nächte, wenn es um das Thema Übertragung von Grundstücken auf die Kinder geht. Nachfolgende Steuertipps sollen einen Überblick über die aus der Praxis wichtigsten steuerlichen Details geben:

• Grunderwerbsteuer: Der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Ebenso der (teilweise) Verkauf von Grundstücken an Ehegatten, Lebenspartner und Personen, die mit dem Verkäufer in gerader Linie verwandt sind (z.B. Kinder, Enkelkinder). Auch der Erwerb durch Stief- und Schwiegerkinder ist grunderwerbsteuerfrei.
• Einkommensteuer: Wird das Grundstück nicht vollumfänglich ohne Gegenleistung verschenkt, kann bei einer Übertragung eine Einkommensteuerpflicht des Veräußerungsgewinn in der Einkommensteuer resultieren, wenn das Grundstück vor Übertragung nicht mehr als zehn Jahre im Eigentum des Eigentümers war.
• Freibeträge: Im Bereich der Erbschaft- und Schenkungsteuer gibt es Freibeträge von z.B. 500.000 Euro zwischen Ehegatten und Lebenspartner, 400.000 Euro zwischen jedem Elternteil und jedem Kind sowie 200.000 Euro zwischen jedem Großelternteil und jedem Enkelkind. Dieser Freibetrag kann alle zehn Jahre neu genutzt werden. Eine Übertragung in mehreren Schritten und eine Nutzung von Freibeträgen beider Elternteile oder von Freibeträgen an Enkelkindern kann daher erhebliche steuerliche Vorteile liefern.
• Nießbrauch: Bei einer Übertragung unter Nießbrauchvorbehalt kann nicht nur die lebzeitige Versorgung eines Schenkers gesichert werden. Im Bereich der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist der Wert des vorbehaltenen Nießbrauchs vom Grundstückswert abziehbar und kann in Abhängigkeit der verbleibenden Lebenserwartung des Schenkers die Erbschaft- und Schenkungsteuer in erheblichem Maße reduzieren.
• Familienheim: Von der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist bei Übertragung auf Ehegatten, Lebenspartner und Kinder das Familienheim in voller Höhe ausgenommen. Das Familienheim ist die Wohnung, die vom Schenker/Erblasser bis zur Übertragung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde und vom Beschenkten/Erben unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Im Fall der Übertragung an Kinder ist nur die Übertragung im Erbfall und eine Wohnfläche bis 200qm befreit. Im Fall der Vererbung an Ehegatten, Lebenspartner und Kinder muss der Erbe die Selbstnutzung für mindestens zehn Jahre aufrechterhalten.
• Steuerklauseln: Es ist möglich und ratsam in Schenkungsverträgen vorsorglich eine Vereinbarung aufzunehmen, wonach der Schenker das Recht hat, die Schenkung zurückzufordern, wenn im Nachgang das Finanzamt für die Schenkung eine unerwartet hohe Schenkungsteuer festsetzt. Diese Rückforderung bewirkt zwar bei Ausübung doppelte Notar- und Grundbuchgebühren kann aber bei geeigneter Formulierung dazu führen, dass die unerwartet hohe Schenkungsteuer rückwirkend erlischt.
• Entwicklung von Grundstückswerten im Auge behalten: Derzeit kann niemand verlässlich einschätzen, wie sich die Grundstückspreis weiter entwickeln. Sollte es tatsächlich zu einem signifikanten Rückgang der Grundstückspreise kommen, ist dies sicherlich bei geplanten Verkäufen von Nachteil. Bei geplanten Schenkungen an Angehörige kann dies von Vorteil sein.
• Bewertung von Grundstücken: Grundstücke werden bei Schenkungen vom Finanzamt bewertet. Um hier im Vorfeld einer Schenkung Informationen zu erhalten, können Steuerberater Grundstücke im Vorfeld von Schenkungen anhand der relevanten Bewertungsverfahren bewerten. Es sei darauf hingewiesen, dass einige Finanzämter Vergleichswerte aus echten Einzelverkäufen für die Bewertung heranziehen. Im Zuständigkeitsbereich München werden z.B. Wohnungen anhand der vom Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München herausgegebenen qm-Preise/Wohnfläche bewertet.

Lassen Sie sich hierzu im Vorfeld von Notaren und Steuerberatern eingehend beraten.

Dr. Martin Raßhofer
Steuerberater, Plininger & Partner, München – Mühldorf