Das Wohnungsrecht
Stationäre Pflege im Heim führt nicht zum Erlöschen
Nach dem Gesetz (§ 1093 BGB) kann zugunsten einer bestimmten Person als beschränkte persönliche Dienstbarkeit das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder den Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen (Wohnungsrecht). Zu unterscheiden ist das Wohnungsrecht vom sogenannten Wohnrecht, bei welchem der Berechtigte nur ein Recht zur Mitbenutzung neben dem Eigentümer hat. Begründet wird ein Wohnungsrecht in der Regel durch notarielle Einigung und Eintragung des Rechts in das Grundbuch. Häufig wird sich ein Wohnungsrecht aber auch bei der Übergabe einer Immobilie vom Übergeber im Übergabevertrag vorbehalten oder es wird einer bestimmten Person durch ein testamentarisches Vermächtnis zugewendet.
Das Wohnungsrecht ist, sofern nichts anderes vereinbart oder bestimmt wurde, unentgeltlich. Trotz der Unentgeltlichkeit sind vom Wohnungsberechtigten nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 21.10.2011 (Az.: V ZR 57/11) aber die verbrauchsabhängigen Kosten wie Strom, Wasser und Heizung zu bezahlen, weil es sich hierbei nicht um Kosten der Wohnung, sondern um die erst durch die Ausübung des Wohnungsrechts verursachten Kosten ihrer Nutzung handelt. Auch die auf die Wohnung entfallenden verbrauchsunabhängigen Kosten, die dem Eigentümer durch die gewöhnliche Unterhaltung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen entstehen, wie zum Beispiel die anteiligen verbrauchsunabhängigen Kosten von Heizung und Warmwasserbereitung, sind vom Wohnungsberechtigten zu tragen. Dies gilt auch dann, wenn er die Wohnung nicht nutzt, diese also leer steht. Zur Übernahme weiterer Kosten für die außergewöhnliche Ausbesserung oder Erneuerung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen ist der Wohnungsberechtigte hingegen nur dann verpflichtet, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde.
Das Wohnungsrecht erlischt durch einvernehmliche Aufhebung oder mit dem Tod des Berechtigten. Ist das Wohnungsrecht bedingt oder befristet, erlischt es mit dem Eintritt des Ereignisses oder mit dem Ablauf der Frist. Bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie erlischt das Wohnungsrecht nur dann mit dem Zuschlag, wenn die Zwangsversteigerung aus einem Recht betrieben wird, welches im Grundbuch ranghöher eingetragen ist als das Wohnungsrecht. Dagegen führt ein in der Person des Berechtigten liegendes dauerndes Ausübungshindernis, wie zum Beispiel die dauerhafte stationäre Unterbringung eines Wohnungsberechtigten in einem Pflege- oder Altenheim, nicht zum Erlöschen des Wohnungsrechts. Denn nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 19.01.2007 (Az.: V ZR 163/06) erlischt ein Wohnungsrecht wegen eines Ausübungshindernisses nur dann, wenn seine Ausübung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen objektiv dauernd unmöglich ist und dem Berechtigten auch sonst keinen Vorteil mehr bieten kann. Diese Voraussetzungen liegen nach Ansicht des Bundesgerichtshofes jedoch dann nicht vor, wenn das Wohnungsrecht aufgrund einer dauerhaften stationären Unterbringung lediglich nicht mehr selbst vom Wohnungsberechtigten ausgeübt werden kann (subjektives Ausübungshindernis). Denn dem Wohnungsberechtigten bleibt immer noch die Möglichkeit, mit Gestattung des Eigentümers die Ausübung seines Rechts einem Dritten zu überlassen.
Anders als beim Nießbrauch darf der Wohnungsberechtigte die überlassenen Räume grundsätzlich nur selbst zu Wohnzwecken nutzen. Ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung darf der Wohnungsberechtigte die Wohnung daher weder vermieten noch unentgeltlich Dritten überlassen. Dies führt in dem Fall, dass der Wohnungsberechtigte sein Recht auf Ausübung des Wohnungsrechts wegen Umzugs in ein Pflege- oder Altenheim auf Dauer nicht mehr ausüben kann, zu dem unbilligen Ergebnis, dass das Wohnungsrecht zwar fortbesteht, die Wohnung aber auf Dauer leer steht. Enthält die schuldrechtliche Vereinbarung über die Bestellung des Wohnungsrechts keine Regelung, wie die Wohnung in einem solchen Fall genutzt werden darf, ist die Vereinbarung daher durch Auslegung dahin zu ergänzen, dass der Eigentümer zur Vermietung der Wohnung berechtigt sein soll und etwaige aus der Vermietung erzielte Mieteinnahmen dem Wohnungsberechtigten zustehen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 09.01.2009 (Az.: V ZR 168/07) besteht jedoch angesichts des Charakters des Wohnungsrechts als eines im Grundsatz höchstpersönlichen Nutzungsrechts im Zweifel keine Verpflichtung des Eigentümers, die Wohnung zu vermieten oder deren Vermietung durch den Wohnungsberechtigten zu gestatten. In diesem Fall kann auch der Sozialhilfeträger weder die Vermietung der Wohnung noch die Zahlung eines monatlichen Ausgleichsanspruches wegen des nicht mehr in natura wahrnehmbaren Wohnungsrechts vom Eigentümer verlangen.
Rainer Schmitt
Jurist beim Eigenheimerverband Bayern e.V.