Wohnungseigentümerversammlung
Die Wohnungseigentümerversammlung ist das oberste Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. In der Versammlung wird durch Beschlussfassung über die gemeinschaftlichen Angelegenheiten entschieden und es wird ein Meinungsaustausch der Wohnungseigentümer untereinander und gegenüber dem Verwalter ermöglicht.
Gemäß § 24 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist eine Wohnungseigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einzuberufen. Des Weiteren ist eine Versammlung in den durch Vereinbarung bestimmten Fällen einzuberufen, oder wenn dies in Textform unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird (§ 24 Absatz 2 WEG).
Form und Frist der Einberufung
Die Wohnungseigentümerversammlung ist grundsätzlich vom Verwalter einzuberufen. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden (§ 24 Absatz 3 WEG). Soll ein Wohnungseigentümer zur Einberufung ermächtigt werden, ist dazu eine Eigentümerversammlung erforderlich. Kommt es zu keiner Eigentümerversammlung, etwa weil der Verwalter deren Einberufung pflichtwidrig verweigert und kein Verwaltungsbeirat existiert, kann auch kein Eigentümer ermächtigt werden. In einem solchen Fall kommt letztendlich nur eine Beschlussersetzungsklage in Betracht, in welcher ein Wohnungseigentümer durch gerichtliche Entscheidung zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigt wird. Ausnahmsweise sind nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 10.06.2011 (Az.: V ZR 222/10) aber auch die Eigentümer berechtigt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sofern die Einberufung einvernehmlich durch alle Wohnungseigentümer erfolgt.
Zur Wohnungseigentümerversammlung sind alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer einzuladen. Gehört ein Wohnungseigentum mehreren Personen gemeinsam (zum Beispiel bei Eigentümer- oder Erbengemeinschaften), sind, sofern dem Verwalter kein Zustellungsbevollmächtigter genannt wurde, alle Miteigentümer einzeln einzuladen. Bei einer juristischen Person als Eigentümer ist der gesetzliche Vertreter zu laden. Darüber hinaus sind auch einzuladen Insolvenzverwalter, Testamentsvollstrecker, Nachlassverwalter, Zwangsverwalter sowie die gesetzlichen Vertreter von minderjährigen oder betreuten Eigentümern. Nicht einzuladen sind hingegen Mieter, Wohnungs- oder Nießbrauchsberechtigte sowie Grundschuld- oder Hypothekengläubiger. Nicht einzuladen ist auch der Erwerber einer Eigentumswohnung, solange dieser noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Etwas anderes gilt gemäß § 8 Absatz 3 WEG ausnahmsweise nur für den „Ersterwerber“ einer Eigentumswohnung, da dieser als Mitglied der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft als „faktischer“ Wohnungseigentümer anzusehen ist. Die Rechtsstellung als werdender Wohnungseigentümer erlangt ein Ersterwerber aber erst mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung und der Übergabe der Wohnung.
Die Einberufung zur Wohnungseigentümerversammlung hat gemäß § 24 Absatz 4 Satz 1 WEG in Textform (zum Beispiel per Brief, Fax oder eMail) zu erfolgen. Im Einladungsschreiben sind Zeit und Ort der Versammlung sowie die zu beschließenden Tagesordnungspunkte anzugeben. Die Versammlungszeit ist so auszuwählen, dass möglichst viele Wohnungseigentümer an der Versammlung teilnehmen können. Insbesondere ist auf berufstätige Wohnungseigentümer Rücksicht zu nehmen, so dass eine Versammlung vor 17.00 Uhr in der Regel nicht statthaft ist. Ein Termin an Sonn- und Feiertagen ist zwar grundsätzlich zulässig, sollte aber möglichst vermieden werden. Die Versammlung sollte auch nicht für die Urlaubs- oder Ferienzeit terminiert werden. Der Versammlungsort muss für die Teilnehmer gut erreichbar sein. Die Versammlung sollte daher am Ort der Wohnanlage oder in der näheren Umgebung stattfinden. Auswärtige Wohnungseigentümer müssen eine Anreise in Kauf nehmen. Da die Wohnungseigentümerversammlung eine nichtöffentliche Veranstaltung ist, muss der Versammlungsort auch so ausgewählt werden, dass die Versammlung unter Ausschluss Dritter abgehalten werden kann. Es sollten daher immer Räumlichkeiten ausgewählt werden, die geschlossen werden können. Ein Biergarten oder eine Terrasse sind daher in der Regel kein geeigneter Versammlungsort. In der Tagesordnung sind die Gegenstände der Beschlussfassung so genau zu bezeichnen, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen die Beschlüsse haben. Die Wohnungseigentümer sollen so vor Überraschungen geschützt werden und die Möglichkeit haben, sich vorzubereiten. In der Regel reicht es aber aus, die Tagesordnungspunkte schlagwortartig zu bezeichnen.
Damit jeder Wohnungseigentümer die Möglichkeit hat, sich auf die Eigentümerversammlung entsprechend vorzubereiten, schreibt § 24 Absatz 4 Satz 2 WEG eine Einberufungsfrist von mindestens drei Wochen vor. Liegt ein Fall besonderer Dringlichkeit vor – zum Beispiel eine dringend erforderliche Maßnahme zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums – kann ausnahmsweise auch mit einer kürzeren Frist eingeladen werden. Die Vereinbarung einer längeren Frist – zum Beispiel in der Gemeinschaftsordnung – ist selbstverständlich möglich. Die Frist beginnt erst mit dem Zugang der Einladung beim Wohnungseigentümer.
Rechtsfolgen eines Einberufungsmangels
Wird eine Wohnungseigentümerversammlung von einer nicht berechtigten Person einberufen oder die Form oder Frist nicht gewahrt, sind die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse nicht nichtig, sondern nur innerhalb einer Frist von einem Monat anfechtbar. Eine Anfechtung ist in der Regel jedoch nur dann erfolgreich, wenn sich der Einberufungsmangel auch auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat.
Nichtöffentlichkeit der Versammlung
Die Wohnungseigentümerversammlung ist grundsätzlich eine nichtöffentliche Veranstaltung, so dass nur berechtigte Personen daran teilnehmen dürfen. Außenstehende Personen oder Berater dürfen nur dann an der Versammlung teilnehmen, wenn die Gemeinschaftsordnung dies ausdrücklich zulässt oder wenn die Eigentümer die Teilnahme durch einen Geschäftsordnungsbeschluss vor Beginn der Versammlung für den Einzelfall gestatten. Ausnahmsweise dürfen Begleitpersonen oder Berater an der Versammlung teilnehmen, wenn ein Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse an deren Teilnahme hat. So hat zum Beispiel ein Ausländer ein Recht auf die Teilnahme eines Dolmetschers. Auch in der Person des Eigentümers liegende Umstände, wie zum Beispiel hohes Alter oder geistige Gebrechlichkeit können die Teilnahme eines Dritten rechtfertigen. Soweit erforderlich darf der Verwalter zur Versammlung auch Mitarbeiter sowie sach- oder rechtskundige Personen – wie zum Beispiel Sachverständige oder Rechtsanwälte – mitbringen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Verwalter damit rechnen muss, dass Fragen an ihn gestellt werden, zu deren Beantwortung er sachliche oder rechtliche Hilfe benötigt.
Selbstverständlich kann sich ein Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung auch vertreten lassen. Die Vertretungsmacht kann jedoch durch die Gemeinschaftsordnung beschränkt sein. So ist zum Beispiel eine Vereinbarung zulässig, wonach sich ein Wohnungseigentümer nur durch seinen Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen darf.
Hat eine nicht berechtigte Person an der Versammlung teilgenommen, sind sämtliche auf der Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar. Die Anfechtung ist jedoch nur dann erfolgreich, wenn der Verstoß gegen den Nichtöffentlichkeitsgrundsatz gerügt wurde und sich die unberechtigte Teilnahme auch konkret auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn sich die Anwesenheit der nicht teilnahmeberechtigten Person auf die Meinungsbildung der Eigentümer so ausgewirkt hat, dass diese ihr Stimmverhalten geändert haben.
Bisher waren Wohnungseigentümerversammlungen reine Präsenzveranstaltungen. Nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahre 2020 können die Wohnungseigentümer nun auch beschließen, dass Eigentümer auch online an der Eigentümerversammlung teilnehmen können. Reine Online-Versammlungen sind aber auch weiterhin nicht zulässig.
Der Ablauf der Wohnungseigentümerversammlung ergibt sich in der Regel aus der Tagesordnung. Details zum Ablauf der Wohnungseigentümerversammlung – wie zum Beispiel die Redezeit oder der Wahlmodus – können aber auch in einer Geschäftsordnung geregelt werden. Die Geschäftsordnung kann in der Gemeinschaftsordnung vereinbart sein oder mehrheitlich beschlossen werden. Die Entscheidung über Geschäftsordnungsfragen bei fehlender oder unvollständiger Geschäftsordnung obliegt dem Vorsitzenden der Versammlung, oder auf Antrag der Wohnungseigentümerversammlung. Ein solcher Antrag ist jederzeit möglich. Die Entscheidung über den Antrag erfolgt durch einfache Mehrheit.
Sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt oder die Wohnungseigentümerversammlung nichts anderes beschließt, führt der Verwalter den Vorsitz in der Versammlung (§ 24 Absatz 5 WEG). Der Verwalter kann die Leitung im Einzelfall aber auf eine Dritte Person (zum Beispiel einen Mitarbeiter) übertragen. Der Verwalter führt die Versammlung auch dann, wenn diese von einem Dritten (zum Beispiel dem Verwaltungsbeiratsvorsitzenden) einberufen wurde.
Beschlussfähigkeit
War eine Wohnungseigentümerversammlung früher nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend bzw. vertreten war, ist seit Inkrafttreten der WEG-Reform im Dezember 2020 eine Wohnungseigentümerversammlung grundsätzlich immer beschlussfähig, unabhängig von der Zahl der erschienenen oder vertretenen Wohnungseigentümer. Das bedeutet, Beschlüsse können auch dann gefasst werden, wenn auch nur ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist.
Abstimmung
Im Laufe der Versammlung wird dann über die in der Einladung angekündigten Tagesordnungspunkte abgestimmt. Nach dem Gesetz (§ 25 Absatz 2 Satz 1 WEG) hat dabei jeder Wohnungseigentümer, auch wenn er Eigentümer mehrerer Wohnungen ist, nur eine Stimme. Viele Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen enthalten jedoch eine von diesem Kopfprinzip abweichende Regelung. Danach kann sich die Stimmkraft auch nach der Größe der Miteigentumsanteile (Wertprinzip) oder nach der Anzahl der Wohneigentumseinheiten (Objektprinzip) bemessen. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinsam zu (zum Beispiel Ehegatten), so können sie ihr Stimmrecht gemäß § 25 Absatz 2 Satz 2 WEG nur einheitlich ausüben. Eine Aufteilung des Stimmrechts ist nicht zulässig. Inhaber des Stimmrechts ist der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer. Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, hat daher grundsätzlich kein Stimmrecht. Etwas anderes gilt ausnahmsweise nur für den „Ersterwerber“ einer Eigentumswohnung, da dieser als Mitglied der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft als „faktischer“ Wohnungseigentümer anzusehen ist. Nicht stimmberechtigt sind auch der Mieter und der Nießbraucher.
Ein Wohnungseigentümer kann auch einen Dritten bevollmächtigen, sein Stimmrecht für ihn auszuüben. Die Vertretungsbefugnis kann aber durch die Gemeinschaftsordnung auf bestimmte Personen (zum Beispiel den Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer) beschränkt sein.
Es gibt auch Fälle, in denen ein Wohnungseigentümer von der Ausübung seines Stimmrechts kraft Gesetzes ausgeschlossen ist. Dies ist der Fall, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines Rechtsgeschäftes mit einem Wohnungseigentümer betrifft (zum Beispiel als Lieferant oder Handwerker), wenn mit einem Wohnungseigentümer ein Verwaltervertrag abgeschlossen, geändert oder gekündigt oder ihm als Verwalter Entlastung erteilt werden soll, wenn über die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreites gegen ihn Beschluss gefasst wird oder wenn ein Wohnungseigentümer rechtswirksam zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt wurde. Die Ausübung des Stimmrechts ist darüber hinaus unzulässig, wenn ein Wohnungseigentümer seine Stimmenmehrheit rechtsmissbräuchlich ausübt. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein Mehrheitseigentümer einen ihm verbundenen Verwalter bestellt, obwohl dieser offenkundig fachlich nicht qualifiziert ist.
Beteiligen sich an einer Abstimmung nicht stimmberechtigte Personen, sind die gefassten Beschlüsse nur anfechtbar, aber nicht nichtig. Die Anfechtung ist auch nur dann erfolgreich, wenn sich die Beteiligung der nicht stimmberechtigten Person auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat.
Wie über einen Beschlussantrag abzustimmen ist, ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Enthält auch die Gemeinschaftsordnung hierüber keine Regelung, können die Wohnungseigentümer durch einen Geschäftsordnungsbeschluss das Verfahren der Abstimmung festlegen. So kann zum Beispiel die Reihenfolge der Beschlussanträge festgelegt werden oder ob per Handzeichen oder mit Stimmzettel abgestimmt wird.
Der Versammlungsleiter ermittelt das Abstimmungsergebnis durch Auszählen der abgegeben Ja- und Nein-Stimmen. Stimmenthaltungen werden nicht mitgezählt. Für eine Mehrheit müssen mehr Ja- als Nein-Stimmen abgegeben worden sein. Bei Stimmengleichheit gilt ein Antrag als abgelehnt.
Nach dem 2020 reformierten Wohnungseigentumsgesetz werden alle Beschlüsse jetzt mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst (§ 25 Absatz 1 WEG). Qualifizierte Mehrheiten oder einstimmige Beschlüsse (wie früher zum Beispiel für Modernisierungen oder bauliche Veränderungen) gibt es nach neuem Recht nicht mehr. Mit dieser Gesetzesänderung soll insbesondere erreicht werden, dass energetische Verbesserungen am Gebäude im Sinne des Klimawandels nicht mehr von einzelnen Eigentümern blockiert werden können.
Hat die Mehrheit den Beschlussantrag abgelehnt oder wurde die erforderliche Mehrheit nicht erreicht, liegt ein sogenannter Negativbeschluss vor. Der Negativbeschluss ist wie ein positiver Beschluss anfechtbar.
Das Abstimmungsergebnis ist vom Versammlungsleiter bekannt zu geben sowie in das Versammlungsprotokoll und in die Beschlusssammlung aufzunehmen. Durch die Bekanntgabe des Abstimmungsergebnisses sollen die Wohnungseigentümer erkennen können, mit welchem Ergebnis der Beschluss zustande gekommen ist und ob sie ihn gegebenenfalls anfechten möchten. Die anschließende Protokollierung in der Niederschrift und in der Beschlusssammlung hat lediglich deklaratorische Wirkung.
Das Versammlungsprotokoll
Über die Wohnungseigentümerversammlung ist gemäß § 24 Absatz 6 WEG eine Niederschrift anzufertigen. Diese ist lediglich ein Ergebnisprotokoll und damit keine Voraussetzung für die Wirksamkeit der gefassten Beschlüsse. Wer das Protokoll zu erstellen hat ist gesetzlich nicht geregelt. Durch die Gemeinschaftsordnung oder durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer kann jedoch eine Person bestimmt werden, die hierzu verpflichtet ist. Ohne eine entsprechende Bestimmung hat das Protokoll in der Regel der Versammlungsleiter zu erstellen.
Sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt, ist das Versammlungsprotokoll schriftlich zu verfassen und vom Versammlungsleiter, einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Stellvertreter zu unterzeichnen.
Eine Frist, innerhalb welcher das Versammlungsprotokoll zu erstellen ist, gibt es nicht. In der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes wird nun jedoch ausdrücklich klargestellt, dass das Protokoll über die Wohnungseigentümerversammlung „unverzüglich“ zu erstellen ist. Im Hinblick auf die Beschlussanfechtungsfrist von nur einem Monat soll die Niederschrift nach einem Beschluss des Bayerischen Obersten Landgerichtes vom 20.03.2001 (Az.: 2Z BR 101/00) aber bis spätestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist erstellt werden.
Das Protokoll muss den Wohnungseigentümern grundsätzlich nicht zugesandt werden. Die einzelnen Wohnungseigentümer haben vielmehr nur ein Einsichtsrecht. Eine Verpflichtung zur Übersendung des Protokolls kann jedoch aufgrund einer Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung, eines Beschlusses der Wohnungseigentümer oder aufgrund langjähriger Übung bestehen.
Ist das Versammlungsprotokoll fehlerhaft oder unvollständig, hat dies grundsätzlich keine Auswirkung auf die Wirksamkeit der gefassten Beschlüsse. Ein Wohnungseigentümer, der durch das fehlerhafte oder unvollständige Protokoll in seinen Rechten verletzt wird, hat aber trotzdem einen Anspruch darauf, dass das Protokoll berichtigt bzw. ergänzt wird.
Neben der Verpflichtung zur Erstellung einer Versammlungsniederschrift ist der Verwalter gemäß § 24 Absatz 7 und 8 WEG auch verpflichtet, die in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse unter Angabe von Ort und Datum der Versammlung in einer Beschluss-Sammlung zu führen. Damit soll insbesondere Rechtsnachfolgern von Wohnungseigentümern die Möglichkeit gegeben werden, sich vor dem Kauf einer Wohnung über zurückliegende Beschlüsse, die nicht im Grundbuch eingetragen werden müssen, zu informieren.
Jurist beim Eigenheimerverband Bayern e.V.