Tipps zum Kauf einer Eigentumswohnung
Augen auf beim Kauf der ersten Eigentumswohnung
Sie gelten gerade in Zeiten von Finanz- und Wirtschaftskrise als sichere Geldanlage, und das sowohl für Kapitalanleger wie auch für Selbstnutzer – die Rede ist von Immobilien. Auch das mietfreie Wohnen im Alter ist ein zusätzlicher Anreiz zum Erwerb der “Eigenen Vier Wände“. Aber nicht jeder kann sich aufgrund des Preisniveaus seinen Wunsch vom uneingeschränkten Eigentum in Form eines eigenen Hauses verwirklichen. Hierfür hat der Gesetzgeber bereits 1951 die Möglichkeit von Wohnungseigentum in Form der Eigentumswohnung geschaffen.
Beim Kauf einer Immobilie ist die Lage das entscheidende Kriterium – so die gängige Meinung. Dabei spielen Faktoren wie vorhandene Lärmquellen im Wohnumfeld etwa durch ein angrenzendes Gewerbegebiet, Geruchsbelästigungen durch eine Kläranlage in unmittelbarer Nachbarschaft oder die Verkehrsanbindung an S- und U-Bahn, Fernverkehr, und Autobahn ebenso eine Rolle wie die Versorgungsangebote ( Einkaufsmöglichkeiten, Betreuungsangebote, Schulen oder medizinische Versorgung ). Aber auch die Naherholungs- und Freizeitmöglichkeiten spielen bei der Beurteilung des zukünftigen Wohnumfelds eine zentrale Rolle.
Darüber hinaus sind beim Kauf einer Eigentumswohnung jedoch noch weitere Punkte zu beachten, deren Bedeutung jedem zukünftigen Eigentümer schon vor Vertragsabschluss bekannt sein sollten. Diese Faktoren können letztendlich dazu führen, dass Sie Ihr Interesse an einem konkreten Kaufobjekt eventuell wieder zurückziehen oder – was zu wünschen ist – in Ihrer Kaufabsicht bestätigt werden.
Zunächst gilt es, sich einen Überblick über die Funktionsweise einer Eigentümergemeinschaft zu verschaffen. Ein wichtiger Aspekt ist dabei die Teilungserklärung. Sie ist Bestandteil des Grundbuchs und beschreibt genau, welche Bestandteile des Gebäudes im Gemeinschaftseigentum stehen und welche dem Sonder-/Teileigentum zugeordnet werden. Ferner werden in der Teilungserklärung besondere Sondernutzungsrechte (z. B. an Stellplätzen) festgehalten. Sie ist darüber hinaus Voraussetzung für die Anlage der einzelnen Wohnungsgrundbücher.
Innerhalb der Teilungserklärung wird auch die Instandhaltungs- und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (Festlegung der Zuständigkeit) sowie die damit verbundene Kostentragung geregelt. Eine Änderung der bestehenden Kostentragung (Verteilung der Kosten einer Instandsetzungsmaßnahme unter den einzelnen Eigentümern) kann gemäß § 16 Absatz 4 WEG von den Eigentümern mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden. Demnach müssen 3/4 aller stimmberechtigten Miteigentümer sowie mehr als 50 % aller Miteigentumsanteile dieser Kostenänderung zustimmen. Ebenfalls muss gewährleistet sein, dass der abweichende Maßstab der Gebrauchsmöglichkeit der Wohnungseigentümer Rechnung trägt.
Ebenfalls werden in der zur Teilungserklärung gehörenden Gemeinschaftsordnung auch die Abstimmungsverfahren in der Eigentümerversammlung genau festgelegt. Hinsichtlich einer Bevollmächtigung von Dritten oder Miteigentümern zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung sowie bezüglich der Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats sind ebenfalls entsprechende Regelungen enthalten. Vor diesem Hintergrund ist ein Käufer gut beraten, sich rechtszeitig vor dem Notartermin die Teilungserklärung nebst sämtlichen Nachträgen vom Verkäufer aushändigen zu lassen. Ein Blick in das umfangreiche Werk kann durchaus lohnend sein!
Mit Novelle des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) im Juli 2007 wurde die Beschluss-Sammlung neu eingeführt. Unter § 24 in den Absätzen 7 und 8 WEG beschreibt der Gesetzgeber genau den Inhalt einer Beschluss-Sammlung, welche vom Hausverwalter geführt wird.
Darin sind neben den, im Rahmen der seit 2007 abgehaltenen Eigentümerversammlungen verkündeten Beschlüssen nebst Angabe des Orts und des Datums der Versammlung auch die Urteilsformeln von gerichtlichen Entscheidungen im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten angegeben, welche die Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen.
Ebenfalls sind daraus die angefochtenen und aufgehobenen Beschlüsse ersichtlich. Somit ist die Beschluss-Sammlung das Instrument für Sie als Kaufinteressent, um sich einen Überblick über die bestehende Beschlusslage in der WEG zu verschaffen und von anhängigen und abgeschlossenen Gerichtsverfahren Kenntnis zu erlangen.
Weiter ist es zu empfehlen, im Rahmen der Kaufverhandlungen sich einen Einblick in die letzten Jahreseinzel- und Jahresgesamtabrechnungen sowie in die Wirtschaftspläne der letzten Abrechnungszeitraume zu verschaffen.
Für die Durchführung der von den Wohnungseigentümern beschlossenen Instandhaltungs-/Instandsetzungs- sowie Modernisierungsmaßnahmen benötigt die Wohnungseigentümergemeinschaft laufend ausreichend finanzielle Mittel. Diese werden meist mittels Lastschriftverfahren monatlich von der Hausverwaltung von dem vorbenannten Bankkonto jedes einzelnen Eigentümers eingezogen. Des Weiteren müssen auch für die Realisierung kostenintensiver Maßnahmen (Dachsanierung, neue Heizungsanlage, Hofpflasterung) langfristig Mittel in Form einer Instandhaltungsrückstellung angespart werden.
Darüber hinaus sind Sie als Eigentümer sowie als Miteigentümer einer neugegründeten WEG im übertragenen Sinne auch “Bauherr“ ihrer eigenen vier Wände. Daher sollten sie sich unter Hinzuziehung von fachkundiger Begleitung und Beratung möglichst schnell einen Überblick über vorhandene Mängel im Bereich der gemeinschaftlichen Bauten und Anlagen (z. B. Treppenhaus, Tiefgarage) sowie des Sondereigentums (die Eigentumswohnung) bzw. des Teileigentums (z.B. Hobbyraum, der Ihnen gehört) verschaffen.
Doch das ist noch längst nicht alles. Mit der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2007 wurde die Wohnungseigentümergemeinschaft zur sogenannten teilrechtsfähigen Einheit. Sie ist damit Träger von Rechten von Pflichten, welche sowohl für die Eigentümer untereinander als auch gegenüber Dritten wirken.
Daher sind Haftungsfragen, wie etwa die Verkehrssicherungspflicht auf den Gemeinschafts- wie öffentlichen Flächen (z. B. Fuß- und Gehwege) für den einzelnen Wohnungseigentümer genauso von Interesse wie etwa auch eine mögliche gesamtschuldnerische Haftung für ausstehende Kommunalabgaben (Wasser, Strom, Kanalgebühren) oder die Umsetzung von staatlichen Verordnungen, wie etwa der Trinkwasserverordnung (kurz: TrinkwV).
Abschließend sei darauf verwiesen, dass es sich hierbei nur um einige ausgewählte Aspekte handelt, welche beim Wohnungskauf zu berücksichtigen sind. Sie können eine fachlichen Rat nicht ersetzen.
Und denken Sie daran: Beim Immobilienkauf handelt sich (wahrscheinlich) um die größte Investition im Leben eines Menschen – Sparen Sie daher nicht an der falschen Stelle!
Viel Erfolg bei der Suche nach Ihrer Eigentumswohnung wünscht Ihnen
Diplom – Betriebswirt ( ebsi )
Josef Eduard Huber
Geschäftsführender Gesellschafter
Huber & Reichel Beratungen GbR