Mietrechtsnovellierungsgesetz
Mietpreisbremse und Bestellerprinzip treten in Kraft
Am 1. Juni 2015 tritt nach langer Diskussion das Mietrechtsnovellierungsgesetzt in Kraft. Zum Schutz des Mieters vor überhöhten Mieten und zur Dämpfung des Mietanstieges wird mit diesem Gesetz die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Danach darf die Miete in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten bei der Erst- bzw. Wiedervermietung einer Bestandswohnung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen diese Mietpreisbegrenzung gilt.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen sind neu errichtete Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden sowie die erste Vermietung einer Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung. Bei der Wiedervermietung einer Wohnung darf auch die mit dem vorherigen Mieter vereinbarte Miete verlangt werden, selbst wenn diese mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Der Vermieter ist also nicht gezwungen, eine frei gewordenen Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor der Wiedervermietung Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, darf er die zulässige Miete um den Betrag überschreiten, um welche er die Miete nach den Regeln einer Modernisierungsmieterhöhung erhöhen dürfte. Für neu abgeschlossene Staffelmietvereinbarungen gelten die vorgenannten Regelungen für jede Mietstaffel, bei Indexmieten für die vereinbarte Ausgangsmiete. Keine Auswirkung hat die Mietpreisbremse für bestehende Mietverhältnisse. Das bedeutet, dass der Vermieter die Miete nicht reduzieren muss, wenn diese mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und dass er auch weiterhin berechtigt ist, die Miete im gesetzlichen Rahmen zu erhöhen.
Rechte des Mieters
Auf Verlangen des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter Auskunft über diejenigen Tatsachen zu geben, die für die Ermittlung der zulässigen Miete maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Liegt die Miete mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist die Mietzinsvereinbarung insoweit unwirksam, als die zulässige Höhe überschritten wird. Die zu viel gezahlte Miete kann der Mieter jedoch nur dann zurückfordern, wenn er den Verstoß gegenüber dem Vermieter gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge des Mieters muss dabei die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Eine zum Nachteil des Mieters von der Mietpreisbremse abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Vereinbarungen über die Miethöhe im laufenden Mietverhältnis sind jedoch grundsätzlich zulässig.
Wer den Makler bestellt der zahlt
Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz wird auch das sogenannte Bestellerprinzip eingeführt. Danach soll künftig derjenige den Makler bezahlen, der ihn beauftragt hat. Der Mieter muss den Makler damit nur noch dann bezahlen, wenn er selbst dem Makler einen Suchauftrag erteilt hat und der Makler ausschließlich wegen dieses Suchauftrages diejenige Wohnung beschafft hat, über die der Mietvertrag schließlich zustande gekommen ist. Damit ist die bisherige häufige Praxis nicht mehr zulässig, den Mieter mit den Kosten für den Makler zu belasten, obwohl dieser (auch) vom Vermieter beauftragt wurde. Vereinbarungen, welche die Zahlungspflicht bei einer Beauftragung des Maklers durch den Vermieter auf den Mieter übertragen, sind unwirksam. Aber auch wenn der Makler vom Mieter beauftragt wurde, darf er wie bisher nur dann ein Entgelt für die Vermittlung der Wohnung verlangen, wenn der Vermieter oder ein anderer Berechtigter der Vermittlung zugestimmt hat. Damit soll verhindert werden, dass der Makler dem Mieter Wohnungen anbietet, von denen er nur zufällig durch Dritte erfahren oder die er aus Anzeigen in Zeitungen entnommen hat. Verstöße von Maklern können mit Bußgeld verfolgt und zu Unrecht geleistete Zahlungen können vom Mieter zurückgefordert werden. Da das Bestellerprinzip nur für die Vermittlung einer Mietwohnung gilt, ändert sich nichts beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie. Das bedeutet, der Makler kann wie bisher mit dem Käufer oder dem Verkäufer oder mit beiden eine Provision für die Vermittlung vereinbaren. Auch Vereinbarungen zwischen dem Käufer und Verkäufer einer Immobilie über die Zahlung der Maklerprovision sind weiterhin zulässig.
Textform für Maklerverträge
Maklerverträge über die Vermittlung von Mietwohnungen sind künftig nur noch dann wirksam, wenn sie in Textform abgeschlossen werden. Dies soll sowohl dem Wohnungssuchenden als auch dem Vermieter deutlich vor Augen führen, dass er einen Vertrag schließt und deshalb bei erfolgreicher Vermittlung eine Vergütung fällig werden kann. Auf diese Weise können auch Unklarheiten über die Frage, ob und mit welchem Inhalt ein Vermittlungsvertrag zustande gekommen ist, zukünftig vermieden werden. Maklerverträge, die den Kauf bzw. Verkauf einer Wohnung zum Gegenstand haben, bedürfen wie bisher zwar keiner besonderen Form, sollten zu Beweiszwecken aber trotzdem immer in Textform abgeschlossen werden.
Rainer Schmitt
Jurist beim Eigenheimerverband Bayern e.V.