Mietminderung wegen Mängel
Für die Höhe der Minderung ist die Bruttomiete maßgeblich
Es gehört gemäß § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB zu den Hauptpflichten des Vermieters, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diese auch während der Mietzeit in einem solchen Zustand zu erhalten. Der Mieter ist daher auch nur dann zur vollständigen Zahlung der im Mietvertrag vereinbarten Miete verpflichtet, wenn sich die Mieträume in einem ordnungsgemäßen Zustand befinden. Ist dies nicht Fall, weil die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so darf der Mieter die Miete solange mindern, bis der vertragsgemäße Zustand wiederhergestellt ist (§ 536 Absatz 1 BGB). Dabei spielt es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden an der Mangelhaftigkeit trifft. Maßgeblich ist alleine, dass ein Mangel vorliegt.
Ausschluss des Minderungsrechts
Das Recht zur Mietminderung darf bei einem Mietverhältnis über Wohnraum nicht zum Nachteil des Mieters vertraglich ausgeschlossen oder beschränkt werden (§ 536 Absatz 4 BGB). In bestimmten Fällen kann das Minderungsrecht aber trotzdem ausgeschlossen sein. Ein solcher Fall liegt gemäß § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB zum Beispiel dann vor, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch den Mangel nur unerheblich gemindert ist. Ein weiterer Ausschlussgrund ist gegeben, wenn der Mieter den Mangel selbst schuldhaft verursacht hat. Dass dies der Fall ist, hat der Vermieter zu beweisen, was im Einzelfall oft schwierig sein kann. So ist zum Beispiel bei Feuchtigkeitsschäden der Vermieter meist der Ansicht, dass dies auf ein Fehlverhalten des Mieters beim Heizen und Lüften zurückzuführen ist, während der Mieter die Ursache bauseitig vermutet. Meistens kann diese Streitfrage nur durch ein vom Vermieter in Auftrag gegebenes Sachverständigengutachten geklärt werden. Das Recht des Mieters zur Mietminderung ist auch dann ausgeschlossen, wenn dieser den Mangel bei Vertragsabschluss kannte und er die Mieträume ohne Vorbehalt abgenommen hat oder wenn ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist (§ 536 b BGB). Daher kann ein Mieter die Miete nicht wegen Ruhestörung mindern, wenn er eine Wohnung über einer Diskothek anmietet, da er mit dieser Beeinträchtigung von Anfang an rechnen musste. Ist ein Mangel erst während der Vertragslaufzeit entstanden, darf der Mieter den Mietzins mindern, sobald er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige und kann der Vermieter den Mangel infolgedessen nicht beheben, ist das Recht zur Mietminderung gemäß § 536 c BGB ausgeschlossen, allerdings nur für den Zeitraum der versäumten Anzeigepflicht. Letztendlich steht dem Mieter auch solange kein Recht zur Minderung des Mietzinses zu, als er die Mängelbeseitigung durch den Vermieter zu Unrecht verweigert oder verhindert.
Eintritt der Mietminderung
Hat der Mieter dem Vermieter einen Mangel angezeigt und ist auch kein Ausschlussgrund gegeben, tritt die Minderung kraft Gesetz ein und muss nicht erst gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden. Das bedeutet, dass der Mieter den Mietzins ohne vorherige Ankündigung solange mindern darf, bis der Mangel vom Vermieter beseitigt wurde. Ist ein Mangel erst im Laufe des Monats entstanden und hat der Mieter die volle Miete aufgrund seiner Vorausleistungspflicht bereits am Monatsanfang bezahlt, kann er das zu viel bezahlte mit der nächsten Monatsmiete aufrechnen. Eine über diese Aufrechnung der anteiligen Monatsmiete hinausgehende rückwirkende Mietminderung ist grundsätzlich nur dann möglich, wenn der Mieter die zurückliegenden Mietzahlungen unter Vorbehalt oder in Unkenntnis des Mangels und seines Minderungsrechts geleistet hat. Der Anspruch auf Rückerstattung des überzahlten Mietzinses ist durch die allgemeine Verjährungsfrist jedoch auf maximal drei Jahre begrenzt.
Höhe der Minderung
Für die Bemessung der Mietminderung ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 06.04.2005 (Az.: XII ZR 225/03) in der Regel die Bruttomiete, also die Miete inklusive aller Betriebskosten maßgeblich. In welcher Höhe die Mietminderung als angemessen zu betrachten ist, richtet sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalles. Ist die Gebrauchstauglichkeit durch den Mangel vollständig aufgehoben, ist der Mieter von der Zahlung der gesamten Miete befreit. Schwieriger sind die Fälle, in denen die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume nur eingeschränkt ist. In diesen Fällen ist für die Höhe der Mietminderung das Verhältnis des vertragsgemäßen zu dem in seiner Gebrauchstauglichkeit eingeschränkten Zustandes maßgeblich. Da dies von den Vertragsparteien selbst nur schwer einzuschätzen ist, wird oft auf vergleichbare, in Mietminderungslisten aufgeführte Urteile Bezug genommen, die aber auch nur eine Orientierungshilfe sind. Letztendlich kann die Höhe der Mietminderung immer nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles ermittelt werden. Können zum Beispiel einzelne Zimmer einer Wohnung wegen Schimmelbefall nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden, wird in der Regel, je nach Umfang der Beeinträchtigung, eine Minderung von 10 % bis 30 % als angemessen angesehen. Bei Unbewohnbarkeit der gesamten Wohnung wegen Gesundheitsgefährdung kann die Minderung im Extremfall aber auch bis zu 100 % betragen.
Rechtsweg und Beweislast
Ist der Vermieter der Meinung, dass der Mieter die Miete zu Unrecht gemindert hat oder dass die Minderung nicht angemessen ist und scheidet eine gütliche Einigung aus, bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als die seiner Ansicht nach zu Unrecht geminderte Miete einzuklagen. In diesem Rechtsstreit muss der Mieter beweisen, dass ein Mangel vorliegt und er diesen dem Vermieter angezeigt hat. Dem Vermieter wiederum obliegt die Beweislast für das Vorliegen eines Ausschlussgrundes. Der Umfang der Minderung der Gebrauchstauglichkeit ist vom Gericht, gegebenenfalls durch Einholung eines Sachverständigengutachtens, festzustellen.
Rainer Schmitt
Jurist beim Eigenheimerverband Bayern e.V.