Die Mietkaution
Maximal drei Nettomonatsmieten sind als Sicherheit zulässig
Gemäß § 551 BGB hat der Vermieter das Recht, vom Mieter für die Erfüllung seiner Pflichten eine Sicherheit zu verlangen. Dies setzt jedoch voraus, dass die Leistung der umgangssprachlich als Mietkaution genannten Sicherheit im Mietvertrag auch vereinbart wurde. Ohne eine entsprechende Vereinbarung, hat der Vermieter weder einen Anspruch auf eine Sicherheitsleistung noch auf eine nachträgliche Ergänzung des Mietvertrages.
Die Art der Sicherheitsleistung kann im Mietvertrag frei vereinbart werden. Die gängigsten Arten sind die Barkaution, die Verpfändung eines Sparbuches oder die Stellung eines Bürgen. Von den genannten Sicherungsarten ist aus der Sicht des Vermieters wegen der leichten Verwertbarkeit dabei der Barkaution der Vorzug zu geben. Bei dieser hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut getrennt von seinem Vermögen zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Zur Erwirtschaftung höherer Erträge kann aber auch eine andere Anlageform vereinbart werden. Die aus der Sicherheit erzielten Erträge (Zinsen oder Dividenden) stehen in vollem Umfang dem Mieter zu und erhöhen die Kaution. Während des Mietverhältnisses kann der Mieter jedoch keine Auszahlung der Erträge verlangen.
Die Sicherheitsleistung darf höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete (ohne Betriebskosten) betragen. Es kann aber auch eine geringere Sicherheit vereinbart werden. Die Vereinbarung einer höheren Sicherheitsleistung ist hingegen insoweit unwirksam, als hierdurch der zulässige Höchstbetrag von drei Nettomonatsmieten überschritten wird. Für die Begrenzung auf drei Nettomonatsmieten ist dabei ohne Bedeutung, ob die Sicherheit in Form einer Barkaution oder als Bürgschaft geleistet wird. Dies hat zur Folge, dass eine unbeschränkte Bürgschaft oder eine Bürgschaft zusätzlich zu einer Barkaution insoweit unwirksam ist, als die Bürgschaft bzw. die Bürgschaft zusammen mit der Barkaution die Höchstgrenze von drei Nettomonatsmieten überschreitet. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 07.06.1990 (Az.: IX ZR 16/90) ist eine unbeschränkte Bürgschaft oder eine Bürgschaft zusätzlich zu einer Barkaution ausnahmsweise nur dann in dem vereinbarten Umfang wirksam, wenn ein Dritter die Bürgschaft ohne entsprechende Aufforderung durch den Vermieter von sich aus freiwillig angeboten hat und für den Mieter mit der Bürgschaft erkennbar keine besonderen Belastungen verbunden sind. Dass diese Voraussetzungen vorliegen, hat nach einem Urteil des Landgerichtes Mannheim vom 26.11.2009 (Az.: 10 O 28/09) der Vermieter zu beweisen. Gelingt ihm dies nicht, hat er auch keinen Anspruch auf die Bürgschaft.
Ist die Zahlung einer Kaution vereinbart, hat der Mieter das Recht, diese in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen. Die erste Teilzahlung ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren in der Regel mit den nachfolgenden Mietzahlungen. Eine zum Nachteil des Mieters hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Leistet der Mieter die vereinbarte Sicherheitsleistung nicht, kann der Vermieter wegen Nichtzahlung der Kaution ein gerichtliches Mahnverfahren beantragen bzw. auf Leistung der Sicherheit klagen. Ist das Mietverhältnis zwischenzeitlich bereits wieder beendet und bestehen neben dem Anspruch auf Leistung der Sicherheit noch weitere Zahlungsansprüche hieraus, hat der Vermieter die Wahl, ob er die Sicherheitsleistung oder den Zahlungsanspruch einklagt. Die Nichtleistung der Kaution rechtfertigt grundsätzlich eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist wegen schuldhafter Vertragspflichtverletzung. Nach einem Urteil des Landgerichtes Berlin vom 17.10.2011 (AZ: 67 S 58/11) ist auch eine fristlose Kündigung möglich, wenn der Mieter die Kaution trotz Mahnung nicht leistet. Nach einem vom Bundeskabinett beschlossenen Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform soll das Recht zur fristlosen Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution künftig sogar als gesetzlicher außerordentlicher Kündigungsgrund im BGB verankert werden. Danach soll der Vermieter ohne vorherige Abmahnung berechtigt sein, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn der Mieter mit einem Betrag der Sicherheitsleistung in Verzug kommt, der zwei Kaltmieten erreicht. Das Mietrechtsänderungsgesetz soll voraussichtlich Anfang nächsten Jahres in Kraft treten.
Während eines noch laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter nur wegen solcher Forderungen auf die Sicherheitsleistung zugreifen, die entweder rechtskräftig festgestellt, unstreitig oder offensichtlich begründet sind. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter grundsätzlich alle aus dem Mietverhältnis noch bestehende Ansprüche gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen. Die Aufrechnung muss dem Mieter in einer geordneten Aufstellung unter Angabe von Grund und Höhe der aufgerechneten Ansprüche detailliert erläutert werden. Entgegen einer weit verbreiteten Meinung hat der Mieter nicht das Recht, die Kaution in Hinblick auf das Ende des Mietverhältnisses mit den noch ausstehenden Mietzinszahlungen zu verrechnen.
Einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution einschließlich der angefallenen Zinsen hat der Mieter erst dann, wenn nach Vertragsende alle Ansprüche des Vermieters erfüllt sind und der Vermieter eine Abrechnung über die Kaution vorlegen kann. Zur Feststellung dieser Voraussetzungen ist dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Prüfungsfrist einzuräumen, innerhalb welcher er entscheiden kann, ob und in welcher Höhe er die Kaution zur Deckung seiner Ansprüche verwenden will. Erst danach wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig. Wie viel Zeit dem Vermieter zur Prüfung seiner Ansprüche einzuräumen ist, hängt dabei von den Umständen des Einzelfalles ab, wobei nach der Rechtsprechung bis zu sechs Monate für den Vermieter durchaus erforderlich und für den Mieter auch zumutbar sein können. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, kann die Kaution nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 18.01.2006 (Az.: VIII ZR 71/05) in Höhe des zu erwartenden Nachzahlungsbetrages sogar solange einbehalten werden, bis der Vermieter über die Betriebskosten abrechnen kann. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjährt in drei Jahren.
Rainer Schmitt
Jurist beim Eigenheimerverband Bayern e.V.