Mieterhöhung von Wohnraum

In Gebieten mit angespannten Woh­nungs­märk­ten sind nur noch maximal 15% zulässig

Um den Mietzins dem aktuellen Preisniveau anpassen zu können, kann der Vermieter bei freifinanzierten Wohnungen vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (§§ 558 ff BGB). Zustimmen muss der Mieter der Mieterhöhung jedoch nur dann, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

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Voraussetzungen einer Mieterhöhung

Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach Vertragsbeginn oder nach der letzten wirksamen Mieterhöhung geltend gemacht werden (Jahressperrfrist). Desweiteren muss die Miete in dem Zeitpunkt, in dem die Erhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert sein. Macht der Vermieter die höhere Miete zu früh geltend, so führt dies zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Keinen Einfluss auf die einzuhaltenden Fristen haben allerdings Mieterhöhungen aus besonderem Anlass, wie zum Beispiel nach einer Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten.

Der Vermieter muss dem Mieter seine Forderung in Textform (§ 126 b BGB) mitteilen. Im Unterschied zur Schriftform ist bei der Textform keine eigenhändige Unterschrift erforderlich. Die Mieterhöhung kann daher auch per Fax oder E-Mail erklärt werden. Eine lediglich mündlich erklärte Mieterhöhung ist hingegen ohne rechtliche Wirkung. Sind mehrere Mieter vorhanden, muss die Mieterhöhung allen Mietern zugestellt werden, andernfalls das Erhöhungsverlangen unwirksam ist.

Durch die Mieterhöhung darf die ortsübliche Miete nicht überschritten werden. Damit der Mieter dies auch nachprüfen kann, muss der Vermieter seine Forderung durch Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete begründen. Dieser Nachweis kann durch Bezugnahme auf

• einen örtlichen Mietspiegel,
• die Auskunft einer Mietdatenbank,
• ein beiliegendes Sachverständigengutachten oder
• drei Vergleichswohnungen erfolgen.

Bei Vorliegen und Anwendbarkeit eines qualifizierten Mietspiegels (wie zum Beispiel in München) muss dem Mieterhöhungsverlangen immer auch eine Berechnung nach dem Mietspiegel beigefügt werden, auch wenn sich die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt.

Neben der ortsüblichen Vergleichsmiete muss der Vermieter auch noch die sogenannte “Kappungsgrenze” beachten. Danach darf die Miete, von Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskostenerhöhungen abgesehen, innerhalb von drei Jahren um maximal 20 %, in den durch Rechtsverordnung festgelegten Gebieten mit angespannten Woh­nungs­märk­ten (wie zum Beispiel in München) sogar nur um 15 % erhöht werden.

Zustimmung des Mieters

Wirksam wird die Mieterhöhung grundsätzlich erst mit der Zustimmung des Mieters. Diese ist in der Regel an keine Form gebunden und kann daher schriftlich, mündlich oder auch konkludent durch mehrfache Zahlung des erhöhten Mietzinses erklärt werden. Um feststellen zu können, ob die Mieterhöhung auch berechtigt ist, hat der Mieter den Rest des Monats, in dem ihm das Mieterhöhungsverlangen zugeht, sowie die beiden folgenden Kalendermonate Zeit zu dessen Überprüfung (Überlegungsfrist). Sind die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung erfüllt und stimmt der Mieter dieser innerhalb der Überlegungsfrist nicht oder nur teilweise zu, hat der Vermieter die Möglichkeit, die Zustimmung des Mieters beim Amtsgericht einzuklagen. Diese Klage ist jedoch nur innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist zulässig.  Hat der Mieter seine Zustimmung erteilt oder ist er rechtskräftig zur Zustimmung verurteilt worden, schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt.

Unabhängig von einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter die Miete auch wegen einer durchgeführten Mo­der­ni­sie­rung oder gestiegener Betriebskosten erhöhen. Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung kann der Vermieter die Jahresmiete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen (§§ 559 ff BGB). Ist eine Betriebskostenpauschale vereinbart, ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten anteilig auf den Mieter um­zu­le­gen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist (§ 560 Absatz 1 BGB). Sind Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart, kann nach jeder Abrechnung eine Anpassung auf eine angemessene Höhe verlangt werden (§ 560 Absatz 4 BGB).

Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung hat der Mieter gemäß § 561 BGB das Recht, das Miet­ver­hält­nis bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Er­höhungs­er­klä­rung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Macht der Mieter von diesem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Tipp für Vermieter

Da es in vielen Gemeinden keinen Mietspiegel bzw. Mietdatenbank gibt oder dieser nicht anwendbar ist und Vergleichsmieten oft nur schwer zu ermitteln sind, ist eine Mieterhöhung nach den oben genannten gesetzlichen Vor­schrif­ten in vielen Fällen nur über ein Sachverständigengutachten möglich. Um die hohen Kosten für ein Mietwertgutachten zu vermeiden, empfiehlt sich daher im Mietvertrag eine Vereinbarung über die künftige Mietanpassung zu treffen. Nach dem Gesetz zulässig ist dabei die Vereinbarung einer Staf­fel­mie­te (§ 557 a BGB), bei welcher die Mietsteigerung in bestimmten Zeit­ab­stän­den bereits im Voraus festgelegt wird, oder die Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557 b BGB), bei welcher sich der Mietzins am Ver­brau­cher­preis­in­dex orientiert. Dieser wird in jeder Ausgabe von „Siedlung und Ei­gen­heim“ aktuell veröffentlicht.
 

Rainer Schmitt
Jurist beim Eigenheimerverband Bayern e.V.

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