Individualvereinbarung oder AGB
Auch handschriftliche Zusatzvereinbarungen sind nicht immer individuell
Insbesondere bei Mietverträgen werden Vertragsvordrucke häufig durch Zusatzvereinbarungen ergänzt. Darin wird dann zum Beispiel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen vereinbart, dass die Wohnung beim Auszug so zurückzugeben ist, wie sie der Mieter beim Einzug übernommen hat oder dass der Mieter die Wohnung beim Auszug in weißer Farbe zu streichen hat. Ob eine solche Zusatzvereinbarung wirksam ist oder nicht, hängt entscheidend davon ab, ob es sich bei der Vereinbarung um eine allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) oder um eine Individualvereinbarung handelt.
Allgemeine Geschäftsbedingung
Bei vorformulierten Vertragsbedingungen, die der Vermieter dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages stellt, handelt es sich in der Regel um allgemeine Geschäftsbedingungen. Dabei ist es gleichgültig, ob die Vertragsbedingung in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen wird oder einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrages bildet (zum Beispiel in einer Zusatzvereinbarung), welchen Umfang sie hat und in welcher Form (zum Beispiel handschriftlich) sie vereinbart wurde. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß § 307 BGB unwirksam, wenn sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Danach sind zum Beispiel Zusatzvereinbarungen unwirksam, die den Mieter beim Auszug aus der Wohnung zu einer Endrenovierung unabhängig vom Zustand der Mieträume verpflichten oder die Tierhaltung generell verbieten.
Individualvereinbarung
Um eine Individualvereinbarung handelt es sich nur dann, wenn die Vereinbarung nicht schon vorher (zum Beispiel in einem anderen Vertrag) verwendet wurde und bei Vertragsschluss auch nicht beabsichtigt war, die Vereinbarung häufiger zu verwenden. Wurde die Vereinbarung schon vorher verwendet oder ist sie für eine mehrfache Verwendung vorgesehen (was von den Gerichten häufig unterstellt wird), obliegt es dem Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass die Vereinbarung mit dem Mieter ausgehandelt wurde. Dies setzt voraus, dass der Inhalt der Vereinbarung vom Vermieter bei Vertragsschluss ernsthaft zur Disposition gestellt und dem Mieter damit Gelegenheit gegeben wurde, auf den Inhalt der Vereinbarung Einfluss zu nehmen. Dafür muss der Vermieter die näheren Umstände des Aushandelns vortragen und insbesondere darlegen, welche Alternativen zur Wahl gestanden haben. An dieser Beweispflicht ändert auch ein vom Mieter unterschriebener Vermerk, dass er die Vereinbarung gelesen habe und ihm Gelegenheit zur Verhandlung hierüber gegeben wurde, nichts. Liegt eine Individualvereinbarung vor, ist diese grundsätzlich wirksam, solange sie nicht gegen zwingende Rechtsvorschriften bzw. ein gesetzliches Verbot verstößt (§ 134 BGB) oder sittenwidrig ist (§ 138 BGB).
Tipp: Vorher beraten lassen
Individualvereinbarungen werden von den Gerichten nur selten anerkannt. Meist wird einer Zusatzvereinbarung unterstellt, dass es sich um eine vom Vermieter vorformulierte Vertragsbedingung handelt, die dem Mieter nur noch zur Unterzeichnung vorgelegt wurde. Damit obliegt es dem Vermieter, zu beweisen, dass die Vereinbarung mit dem Mieter für den Einzelfall ausgehandelt worden ist. Da dieser Beweis ohne glaubwürdige Zeugen in der Praxis nur schwer zu führen ist, empfehlen wir unseren Mitgliedern, sich vor der Unterzeichnung einer Zusatzvereinbarung von den Juristen unserer Geschäftsstelle beraten zu lassen.
Rainer Schmitt
Jurist beim Eigenheimerverband Bayern e.V.