Gemeinschafts- und Sondereigentum

Konstruktive Teile des Gebäudes gehören zwingend der Gemeinschaft

Bei Wohnungseigentum muss insbesondere im Hinblick auf die Nut­zungs­rech­te sowie die Kostentragungspflicht zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterschieden werden. Denn während das Son­der­ei­gen­tum einem Wohnungseigentümer grundsätzlich zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung zusteht, darf das gemeinschaftliche Eigentum, sofern keine Sondernutzungsrechte bestehen, in der Regel von allen Woh­ncungs­ei­gen­tü­mern gemeinsam genutzt werden. Bei der Kos­ten­ver­tei­lung hat der einzelne Wohnungseigentümer die sein Sondereigentum betreffenden Kosten und Lasten grundsätzlich alleine zu tragen. Die Lasten für das Gemeinschaftseigentum sowie die Kosten dessen Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung sind hingegen vorbehaltlich einer ab­wei­chen­den Regelung in der Gemeinschaftsordnung von allen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern gemeinsam nach dem Verhältnis deren Miteigentumsanteile zu tragen (§ 16 Absatz 2 WEG).

Gemeinschaftseigentum sind gemäß § 1 Absatz 5 WEG das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Nicht Gegenstand des Sondereigentums und daher zwingend Gemeinschaftseigentum sind nach § 5 Absatz 2 WEG alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Diese zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Bereiche können auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer zu Sondereigentum erklärt werden. Eine in der Teilungserklärung enthaltene abweichende Eigentumszuordnung ist daher zwar unwirksam, sie kann von der Rechtsprechung aber in eine entsprechende Kostentragungsregelung umgedeutet werden, mit der Folge, dass anstelle der fehlgeschlagenen Zuordnung zum Sondereigentum der einzelne Wohnungseigentümer jedenfalls die Kosten für den weiterhin im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteil zu tragen hat (vgl. Urteil des Oberlandesgerichtes Hamm vom 13.08.1996, Az.: 15 W 115/96).

Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören zum Beispiel:

• Grundstücksfläche;
• Gebäudefundament, Dach, Außen- und tragenden Innenwände;
• konstruktive Teile von Balkonen, Decken und Böden einschließlich des Estrichs;
• Wärme-, Schall- und Feuchtigkeitsisolierung;
• Außenputz sowie Außenanstrich;
• Außenseiten der Wohnungseingangstüren und Fenster einschließlich der Rahmen und der Fenstergläser;
• Außenrollläden, Rollladenkästen und Fensterläden;
• Heizungsanlage, Heizkörper- und Thermostatventile;
• Verbrauchserfassungsgeräte;
• Versorgungsleitungen für Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Heizung und Telefon bis zum Übergang in die im Sondereigentum stehenden Räume.

Gegenstand des Sondereigentums sind gemäß § 5 Absatz 1 WEG die in der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan benannten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das ge­mein­schaft­li­che Eigentum über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

Hierzu gehören zum Beispiel:

• nichttragende Zwischenwände;
• Verputz und Anstrich der Innenwände und Decken;
• Fußbodenbelag sowie Balkon- und Terrassenbelag;
• Innentüren und die Innenseite der Wohnungseingangstüre;
• Innenseiten der Fenster und deren Beschläge;
• Innenseiten der Balkone;
• Rollladengurte;
• Heizkörper, soweit sie nur dem Sondereigentum dienen;
• WC, Wasch- und Duscheinrichtungen einschließlich deren Armaturen;
• die von der Hauptleitung in das Sondereigentum abzweigenden Versorgungsleitungen für Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Heizung und Telefon.

Gemäß § 5 Absatz 3 WEG können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die sondereigentumsfähig sind, zum ge­mein­schaft­li­chen Eigentum gehören.

Hinweis zum Versicherungsschutz bei Eigentumswohnungen:
Die im Rahmen einer Mitgliedschaft in unserem Verband bestehende Haus- und Grundstückshaftpflichtversicherung erstreckt sich bei Ei­gen­tums­woh­nun­gen grundsätzlich nur auf das Sondereigentum an einer Wohnung. Besteht ein Gebäude aus mehreren Eigentumswohnungen, sind zur Absicherung des Haftpflichtrisikos aus dem Sondereigentum aller Wohnungen entsprechend viele Mitgliedschaften in unserem Verband erforderlich. Das Haftpflichtrisiko aus dem Gemeinschaftseigentum gilt nur dann automatisch als mitversichert, wenn es sich um eine Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft mit nicht mehr als vier Wohnungen handelt, für jede der Wohnungen eine Mitgliedschaft in unserem Verband besteht, keine der Wohnungen gewerblich genutzt und die betreffende Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht durch einen gewerblichen Verwalter verwaltet wird. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, bedarf es zur Absicherung des Haftpflichtrisikos aus dem Gemeinschaftseigentum grundsätzlich des Abschlusses einer entsprechenden Zusatzversicherung. Den Jahresbeitrag hierfür erfahren Sie auf Anfrage von unserer Geschäftsstelle.

Rainer Schmitt
Jurist beim Eigenheimerverband Bayern e.V.

---