Der richtige Baupartner
Mit einem Architekten können eigene Vorstellungen verwirklicht werden
Wer sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchte, tätigt meist die größte Investition seines Lebens. Grund genug, alle wichtigen Entscheidungen zu Beginn der Bauphase genauestens abzuwägen, um wirtschaftliche und rechtliche Nachteile zu vermeiden. „Von zentraler Bedeutung ist die Wahl des Baupartners, denn die Zusammenarbeit mit Architekten, Bauträgern oder Fertighausanbietern gestaltet sich jeweils unterschiedlich und ist mit Vor- und Nachteilen verbunden“, erläutert Dr. Andreas Koenen, Inhaber der auf Baurecht spezialisierten Kanzlei Koenen Rechtsanwälte.
Architektenbauweise
Ein individuelles, auf die Bedürfnisse der Bewohner zugeschnittenes Haus lässt sich mit der Architektenbauweise realisieren. Hierbei müssen ein größerer finanzieller Rahmen und ein hoher Zeitaufwand eingeplant werden. Beteiligte Personen am Hausbau sind bei dieser Bauweise der Bauherr, der Architekt und die einzelnen Bauunternehmen. Nachdem Bauherr und Architekt das Haus geplant haben, werden die einzelnen Bauleistungen an Bauunternehmen vergeben. Vorsicht ist bei der Festlegung des Architektenhonorars geboten, welches sich in der Regel nach den Vorgaben der Verordnung über Honorare der Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) richtet. Diese sind in neun sogenannte Leistungsphasen unterteilt, zum Beispiel Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung, Mitwirkung bei der Vergabe und Bauüberwachung. „Es muss nicht gleich zu Beginn ein Architektenvertrag über alle Leistungsphasen abgeschlossen werden. Bei Unzufriedenheit über die Leistungen des Architekten kann dieser auch noch ausgetauscht werden“, so Koenen. Die Architektenbauweise eignet sich für Bauherren, die gerne ihre eigenen Vorstellungen verwirklichen und sich beim Bau konstruktiv einbringen möchten.
Bauträgermodell
Bei diesem Modell wird in der Regel ein schlüsselfertiges Gebäude gekauft. Bei einem Bauträgerhaus erhält der Käufer alle Leistungen aus einer Hand. Per „Kaufvertrag“ (es handelt sich allerdings rechtlich um einen Werkvertrag) erstehen die Hausbauer ein schlüsselfertiges Heim und müssen sich im Prinzip um nichts weiter kümmern. Der Bauträger beauftragt Dienstleister und Bauunternehmen, die alle Arbeiten auf Kosten des Bauträgers ausführen. Bauherren müssen lediglich die Ausstattung auswählen und das Haus dann nach Fertigstellung abnehmen, ansonsten sind sie operativ nicht zwingend eingebunden, wenngleich sie durchaus Sonderwünsche vereinbaren können. Geschieht dies jedoch nach Abschluss des Bauträgervertrages, sollten diese nachbeurkundet werden. Während der Bauphase müssen sie gemäß aktuellem Bautenstand, entsprechend der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), Abschlagszahlungen leisten. Der Abnahme kommt dabei eine besondere Bedeutung zu. Viele städtische Familien setzen auf dieses Baumodell. Alle wesentlichen Faktoren und möglichen Stolpersteine sollten im Bauträgervertrag geregelt sein: „Wir empfehlen gerade auch in diesem Bereich vor Unterzeichnung beim Notar eine umfassende Beratung durch einen ausgewiesenen Baurechtsspezialisten. Der beurkundende Notar ist zu der Beratung einer Partei weder verpflichtet noch berechtigt“, sagt Koenen.
Fertighausanbieter
Fertighausanbieter erstellen ein komplett vorgefertigtes Haus, meist in nur einem Tag. Inhalt des Kaufvertrages ist also die Planung und Errichtung des Hauses, das dann dem Bauherrn übergeben und von diesem (falls keine wesentlichen Mängel vorhanden sind) abgenommen werden muss. Für Genehmigungen und die Beschaffenheit des Grundstücks sind bei diesem Baumodell in der Regel die Bauherren zuständig beziehungsweise verantwortlich. Dieses Modell ist vor allem für Grundstücksbesitzer und Eilige geeignet.
„Allgemein gilt: Wenn es um die Einhaltung von Kosten, Terminen und Qualität bei einem Bauvorhaben geht, ist eine baubegleitende Rechtsberatung sehr zu empfehlen“, so Koenen. Fehler und Mängel können dann häufig noch während der Bauphase behoben werden. „Von zentraler Bedeutung für den Erfolg ist – dies gilt für alle Baumodelle – der intensive Dialog mit den am Bau Beteiligten – am Konferenztisch ebenso wie auf der Baustelle.“
Koenen Rechtsanwälte
www.bauanwaelte.de