Zeitmietvertrag
Fehlende Begründung führt zu unbefristetem Mietverhältnis
Mietverhältnisse über Wohnraum können nur unter Einhaltung besonderer Voraussetzungen auf bestimmte Zeit eingegangen werden. Die Nichtbeachtung der gesetzlichen Voraussetzungen führt dazu, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Auf vertragliche Vereinbarungen allein, nach denen dem Mieter die Befristung bekannt sei oder er diese ausdrücklich anerkenne, kann sich der Vermieter im Streitfalle nicht berufen; solche zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Hürden abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (§ 575 Abs. 4 BGB).
Das Gesetz erkennt in § 575 Abs. 1 S. 1 BGB genau drei Gründe an, die – ohne kumulativ vorliegend zu müssen – eine Befristung rechtfertigen:
Der erste Grund besteht darin, dass der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts nutzen will. Der Kreis der Familienangehörigen entspricht dabei demjenigen, der eine Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtfertigt. Er umfasst in jedem Fall den Ehegatten (auch den geschiedenen), die Verwandten in gerader Linie wie Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern und Verwandte in der Seitenlinie bis zum dritten Grad wie Geschwister und leibliche Nichten oder Neffen. Darüber hinaus können auch entferntere Verwandte und Verschwägerte zum Kreis der Familienangehörigen zu zählen sein. Das Gesetz unterscheidet nicht nach der Intensität der Nutzung als Wohnung; mithin kann ein die Befristung rechtfertigender zulässiger Wille zur Nutzung der Wohnung bereits dann vorliegen, wenn der Vermieter die vermieteten Räume nach dem Ablauf der Mietzeit als Zweit- oder Ferienwohnung nutzen will. Haushaltsangehöriger kann jeder sein, der mit dem Vermieter seit längerer Zeit auf Dauer (also nicht nur vorübergehend) in einer Hausgemeinschaft zusammenlebt. Darunter kann dann etwa auch die Lebensgefährtin des Vermieters fallen.
Der zweite Grund besteht darin, dass der Vermieter nach dem Ablauf der Mietzeit die vermieteten Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Schon dem Wortlaut nach ist demnach die Absicht des Vermieters, das Objekt zu veräußern (z.B. aufgrund eines Kaufvertrages) kein wirksamer Grund für eine Befristung. Ebenso nicht ausreichend ist die geplante Durchführung von bloßen Schönheitsreparaturen und solchen Instandsetzungsarbeiten, die ohne weiteres bei bestehendem Mietverhältnis durchgeführt werden könnten. Die Maßnahmen müssen genehmigungsfähig sein; für sie zu erteilende (Bau-)Genehmigungen müssen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aber noch nicht vorliegen.
Der dritte Grund schließlich besteht darin, dass der Vermieter nach dem Ablauf der Mietzeit die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will. Davon umfasst sind sowohl Mietverhältnisse über sog. „echte Werkmietwohnungen“ als auch solche über sog. „unechte Werkmietwohnungen“. Unter ersteren sind solche Wohnungen zu verstehen, die schon bisher von Betriebsangehörigen benutzt wurden. Betroffen sind damit die werkeigenen Wohnungen, Wohnungen, die das Werk angemietet und an seine Arbeitnehmer weitervermietet hat und als werkfremde Wohnungen auch solche, die von einem Dritten auf Grund eines dem Werk zustehenden Mieterbenennungsrechts vermietet werden. „Unechte Werkmietwohnungen“ sind Wohnungen, die erstmals nach Ablauf der Mietzeit als Werkswohnung benutzt werden sollen.
Das Vorliegen eines dieser Gründe reicht für eine wirksame Befristung eines Mietverhältnisses über Wohnraum nicht aus. Vom Vermieter wird vielmehr verlangt, dass er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Das Befristungsinteresse muss dabei so genau beschrieben werden, dass es von anderen Befristungsgründen unterschieden und vom Mieter überprüft werden kann. Eine wirksame Befristung wegen beabsichtigter Eigennutzung kommt demnach nicht in Betracht, wenn sie der Vermieter lediglich mit dem Gesetzeswortlaut oder allein mit „familiären Gründen“, „Eigenbedarf“ oder „Angehörigen“ begründet. Sie setzt vielmehr voraus, dass der Vermieter sein Verwandtschaftsverhältnis zu dem zukünftigen Bewohner angibt; nur so kann der Mieter überprüfen, ob dieses eine Befristung rechtfertigt. Kommt es später zu geringfügigen Änderungen innerhalb des Verwandtschaftsgrads, etwa weil der Sohn statt der Tochter einzieht, muss dies die ursprünglich wirksame Befristung aber nicht unwirksam machen. Für eine wirksame Befristung wegen beabsichtigter baulicher Maßnahmen gilt kein anderer Maßstab; lediglich im Falle der beabsichtigten Beseitigung der Räume können sich Details erübrigen. Nicht ausreichend ist demnach eine Erklärung derart, die „Wohnung soll grundlegend umgebaut werden, z.B. Badezimmereinbau, Zentralheizungseinbau usw.“; aus einer solchen Formulierung ergibt sich nämlich nicht, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses die Durchführung der genannten Maßnahmen erheblich erschweren würde. Somit kann letztlich allein bei beabsichtigter Vermietung an einen Bediensteten die Wiedergabe des Gesetzeswortlauts faktisch ausnahmsweise ausreichen, um eine Befristung zu bewirken. Die Angabe des Namens des Bediensteten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist dem Vermieter nur selten möglich und daher – wie im Falle der geplanten Eigennutzung – entbehrlich.
Die Befristung eines Mietverhältnisses hat zur Konsequenz, dass es automatisch zum vorgesehenen Stichtag endet. Nicht nur bedarf es dazu keiner Kündigung; das Recht zur ordentlichen Kündigung ist für beide Parteien sogar ausgeschlossen. Folglich gibt es auch kein Recht des Mieters, aus Härtegründen Widerspruch zu erheben. Es kann jedoch ein Recht zur ordentlichen Kündigung vereinbart werden. Ebenso kann sich das Mietverhältnis nach Ablauf der Mietzeit durch widerspruchslose Fortsetzung des Gebrauchs verlängern. Das Recht zur außerordentlich fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt beiden Parteien in jedem Fall unbenommen.
Frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung kann der Mieter vom Vermieter Auskunft darüber verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Er kann eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum verlangen, um den sich der Eintritt des Befristungsgrundes verzögert, oder Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen, falls der Befristungsgrund weggefallen ist.
Lexikon - Vorübergehender Gebrauch
Nicht zu verwechseln ist der Zeitmietvertrag mit einem Mietvertrag über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ein solcher wird regelmäßig abgeschlossen von Reisenden über Hotel- oder Ferienzimmer, von Berufstätigen aus besonderen beruflichen Anlässen wie Montagearbeiten, Sportveranstaltungen oder Messe- oder Ausstellungstätigkeiten. Allen diesen Mietverhältnissen ist gemeinsam, dass der Mieter seinen Lebensmittelpunkt nicht am Ort der Wohnung begründen will, über die das Mietverhältnis abgeschlossen wird. Vielmehr sind sich die Parteien darüber einig, dass nur einem vorübergehenden Sonderbedarf des Mieters Rechnung getragen werden soll. Dieses fehlende „Sich-Einrichten“ des Mieters rechtfertigt es, dass der Mieter von entscheidenden Mieterschutzvorschriften ausgenommen ist. Dies kann auch für einen Studenten gelten, der für die Dauer eines Semesters eine Wohnung an einem Ort anmietet, an dem er nicht seinen Lebensmittelpunkt begründet.
Karl Schmelzing
Jurist beim Eigenheimerverband Bayern e.V.