Vom Speicher zum Wohnraum

Dachausbau richtig planen

Foto: antic/Adobe Stock Wenn es eng wird im Haus, ist der Ausbau des Dachgeschosses oft eine lohnenswerte Investition.

Platz ist in der kleinsten Hütte –  heißt ein bekanntes Sprichwort. Doch die Bedürfnisse haben sich geändert, und es wird mancherorts eng. Das Dachgeschoss – von vielen Hauseigentümern als Stauraum verwendet – ist die heimliche Ausbaureserve. Wohnen unterm Dach liegt weiterhin voll im Trend. Der Grund: Fernab vom Straßenlärm ist es hell und gemütlich, unvergleichlich ist oft der Blick über die Dächer der Nachbarschaft.

Bedarfsermittlung: Was wird gebraucht, was gewünscht?

Aus planerischer und handwerklicher Sicht ist der Dachausbau unter Beachtung einiger Grundregeln einfacher als häufig angenommen. Vor der Eignungsprüfung und der Planung sollten Sie sich über die Anzahl der Nutzer, individuelle Ansprüche, Flexibilität mit Blick auf künftige Wohn- bzw. Bewohnersituationen und verfügbare Mittel klar werden.

Behörden und Genehmigung: Was ist notwendig, was erlaubt?

Wenn Sie Ihren Dachraum ausbauen wollen, sollten Sie prüfen, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist. Erkundigen Sie sich bei den zuständigen Behörden (z.B. Bauamt, ggf. Amt für Denkmalpflege) nach den ent­spre­chen­den Vorschriften und Anforderungen. Dazu zählen u.a. Vorgaben für Dachneigungen und Firsthöhen, Raumhöhe, Dacheinbauten (Gauben) und einen zweiten Rettungsweg.
 

Ebenso sollten Sie prüfen, ob Ihre Nachbarn zustimmen müssen oder ein Pkw-Stellplatz nachzuweisen ist. Ein Tipp: Einige Städte und Gemeinden fördern den Dachausbau, um zusätzlichen Wohnraum ohne Aufwendungen für die Infrastruktur zu erhalten. Also fragen Sie neben der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) auch zuständige örtliche Behörden nach För­der­mög­lich­kei­ten (Informationsadressen siehe Kasten).

Bestands-Check: Was ist technisch möglich?

Um die technischen Möglichkeiten und den Umfang der Bauarbeiten zu ermitteln, ist ein Bestands-Check durch einen Experten, beispielsweise einen unabhängigen Bau­her­ren­be­ra­ter des Bauherren-Schutzbundes (BSB), äußerst wichtig: Dabei spielen die Dachform und -neigung sowie die Trag­fähig­keit der Dachkonstruktion und deren Beschaffenheit eine wesentliche Rolle.

Neben Dachform oder Dachneigung ist zu klären, ob die Bauteile (Dach­spar­ren, Lattung, Stützen, Fußboden) trocken, ausreichend tragfähig und ohne Schädlingsbefall sind, eine fachgerechte Wärmedämmung vorhanden ist, Schadstoffe wie Asbest oder Holzschutzmittel verbaut wurden, Ver­sor­gungs­lei­tun­gen (Elektro, Heizung, Wasser, Abwasser) vorhanden sind oder an das Hausnetz angeschlossen werden können.

Planung: Was ist wichtig, was nützlich?

Einige Tragelemente der Dachkonstruktionen in Bestandsgebäuden werden fälschlicherweise oft als Barrieren oder Hindernisse verstanden. Besser ist es, Vorhandenes kreativ zu nutzen und zu integrieren. Die Konstruktion des Dachstuhls ermöglicht in der Regel großzügige Grundrisse mit weitgehend freier Raumaufteilung.

Landesbauordnungen schreiben für ständig bewohnte Räume eine Mindesthöhe von 2,30 m für mindestens 50 % der Grundfläche vor. Bei Raumhöhen unter 1 m gilt die Grundfläche nicht als Wohnfläche, zwischen 1 m und 2 m wird sie nur mit 50 % angesetzt.

Unabhängig davon, ob Sie die Wohnung selbst nutzen oder vermieten, ist es sinnvoll, möglichst weitsichtig und nachhaltig zu planen. Denken Sie an flexible Grundrisse und Konstruktionen, die eine Anpassung an veränderte Lebenssituationen möglich machen. Das reduziert die Kosten bei späteren Umbauten.

Durch die Verwendung von Konstruktionen und Materialien mit hoher Qualität und Lebensdauer lassen sich die Aufwendungen für die Instandhaltung minimieren. Ebenso führt die konsequente Einhaltung der Vorgaben nach der aktuellen Energieeinsparverordnung bei Wär­me­dämmung, Beheizung und Nutzung erneuerbarer Energien zu spürbaren Kosteneinsparungen.

Materialauswahl: Wie und womit bauen?

Mit leichten Konstruktionen und Materialien (z.B. Holz- oder Holzwerkstoffen, Leichtmetall, Gipskarton, Gipsbauplatten etc.) lassen sich eine Fülle von Ideen realisieren. Ihre Verwendung setzt stets eine Prüfung der Tragfähigkeit voraus. Wählen Sie aus der Vielfalt der Angebote die Produkte aus, die für den Dachausbau zugelassen und geeignet sind.

Foto: Bauherren-Schutzbund e.V./markopriske Mit leichten Konstruktionen wie Gipsbauplatten kann das Dach­ge­schoss relativ einfach in verschiedene Räume aufgeteilt werden.

Qualität: Worauf ist zu achten?

Aus rechtlicher Sicht steht Ihnen als Bauherr bzw. Auftraggeber ein zweckentsprechendes mangelfreies (Aus-)Bauwerk zu, das vertragsgemäß vereinbarte Eigenschaften aufweisen muss. Vor dem Hintergrund des heute recht komplizierten Bauablaufs und der Material- und Systemvielfalt fällt einem Laien eine solche Beurteilung meist sehr schwer. Aus diesem Grund wird die Begleitung und Kontrolle durch einen unabhängigen Bau­her­ren­be­ra­ter empfohlen.

Besondere Sorgfalt sollte dabei solchen Arbeiten gelten, die sich nachhaltig auf die Nutzung und das Schadenrisiko auswirken, wie z.B. Abdichtungen (Regendichtheit, Wind- und Luftdichtheit) und die Wärme- bzw. Schall­dämmung (Schichtdicke, Material, Wärme- bzw. Schallbrückenfreiheit).

Neben einer anforderungsgerechten Planung, Berechnung und Ma­te­rial­ver­wen­dung spielt die fach- und sachgerechte Ausführung eine entscheidende Rolle. Qualitätskontrollen (Sichtkontrollen während des Bauablaufs) sowie messtechnische Untersuchungen wie eine „Blower-Door“-Messung zur Überprüfung der erforderlichen Luftdichtheit können das Schadenrisiko deutlich reduzieren.

Nach erbrachter Handwerkerleistung und formeller Abnahme ist die Schlussrechnung fällig, und die Gewährleistung beginnt. Bei den Kontrollen und der Abnahme können erfahrene Bauexperten hilfreich sein.

Geld: Wie viel kostet es?

Eine attraktive Dachgeschosswohnung kann eine gute Investition sein. Jedoch sollte das Bauvorhaben realistisch berechnet und geprüft werden. Zu beantworten sind vor allem die Fragen: Wie viel kostet der Dach­ge­schoss­aus­bau (Kostenschätzung im Rahmen der Planung, Baunebenkosten, Behörden, Kosten für Unvorhergesehenes)? Was steht an Eigenkapital zur Verfügung? Welche Finanzierungen sind erforderlich (Höhe, Laufzeit, Belastungen)? Welche Fördermöglichkeiten können in Anspruch genommen werden (Anforderungen, Voraussetzungen)? Am besten fahren Sie dabei, wenn Sie sich vorab gründlich informieren.

Bauherren-Schutzbund e.V.

 

Checkliste Dachausbau

Bedarf/Wünsche

• Selbstnutzung/Vermietung
• Personenanzahl/Ausblick
• Bedürfnisse

Behörden/Genehmigungen

• Bauordnungsrechtliche Anforderungen
• Denkmalschutz
• Bauantrag/Genehmigung
• Rettungswege/Stellplätze
• Ist ein Aufzug Pflicht?
• Ist Zustimmung der Nachbarn Pflicht?

Bestands-Check

• Eignung (Dachart/Dachneigung)
• Zustand Dachhaut und Unterspannbahn
• Tragfähigkeit Dachkonstruktion und Fußboden
• Wärme-/Feuchteschutz
• Brandschutz
• Schallschutz/Trittschallschutz
• Anlagentechnik/Leitungsführung/Kamine
• Schadstoffe/Kontaminationen
• Schädlingsbefall/Begutachtung/Sanierung

Vorplanung/Planung

• Eignung (Dachart/Dachneigung)
• Flächen/Raumhöhen
• Flexibilität/Wohnungsanpassung
• Belichtung/Verschattung
• Zugang
• Statik/Tragfähigkeit/Baukonstruktion
• Bauphysik/Energieeffizienz/Berechnungen gemäß Anforderungen der Energieeinsparverordnung
• Technische Gebäudeausrüstung/Anlagentechnik

Materialien

• Vergleich Planung – Ausführung
• Zulassungen
• Qualität/Lebensdauer
• Spezifische Anforderungen (Ökologie, Gesundheit)

Qualitätskontrollen

• Vertrag/Kontroll-Zeitpunkte, -Intervalle
• Planung/Ausführung (Soll-Ist-Vergleich)
• Dokumentation/Besprechungen
• Messtechnische Untersuchungen 
  (Blower-Door-Test, Thermografie)
• Abnahmebegleitung/-beratung

Kosten

• Kostenschätzung gemäß Planung
• Planungskosten, Qualitätskontrollen-
• Kosten
• Baunebenkosten, Unwägbarkeiten
• Behörden, Genehmigungen
• Eigenmittel/Eigenleistungen
• Finanzierungsart/-höhe/Belastung
• Fördermittel (Art, Anforderungen)
• Nutzungskosten

 

Weitere Informationen … ... zum Dachausbau Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) Tel. 030/400 33 95 00 www.bsb-ev.de Bauzentrum München Tel. 089/54 63 66-0 www.muenchen.de/bauzentrum Bayerisches Dachdeckerhandwerk e.V. Tel. 089/14 34 09-0 www.dachdecker.bayern Norbert Zinth Tel. 089/30 00 11 81 www.zinth-dach.de ... zu Fördermitteln Kreditanstalt für  Wiederaufbau (KfW) Info-Tel. (kostenfrei) 0800/539 90 02 www.kfw.de Verbraucherzentrale Bayern e.V. Tel. 0800/809 802 400 (kostenfrei) www.verbraucherzentrale-energieberatung.de