Instandhaltungs-Check fürs Haus
Regelmäßige Kontrolle und Wartung sorgt für Werterhalt
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Regelmäßige Kontrollen und turnusmäßige Wartungen sind die Voraussetzungen für eine lange Lebensdauer Ihres Hauses.
Um Wert und Funktionsfähigkeit der eigenen Immobilie langfristig zu erhalten, sind Instandhaltungsarbeiten am Gebäude unabdingbar. Regelmäßige Kontrollen und turnusmäßige Wartungen schaffen beste Voraussetzungen für eine lange Lebensdauer des Hauses und der technischen Anlagen. Je früher Schäden erkannt werden, desto geringer sind ihre Auswirkungen und die mit der Beseitigung verbundenen Kosten.
Die Feststellung von Schäden sollte nicht dem Zufall überlassen bleiben. Ein regelmäßiger Kontrollgang durchs Haus kostet wenig Zeit und Mühe.
Bei für den Laien nicht eindeutig erkennbaren Auffälligkeiten helfen Bauexperten wie die unabhängigen Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbundes gern mit ihrem Wissen und ihren Erfahrungen. Aber es gibt Anhaltspunkte, nach denen man sich richten kann, z.B. ist es gut zu wissen, wie lange bestimmte Materialien und Bauteile halten.
| Inspektionsintervall in Jahren | 0,5 | 1 | 3 | 5 | 10 | 30 |
| Dachentwässerung | X | |||||
| Dachanschlüsse | X | |||||
| Offene Holzkonstruktionen | X | |||||
| Schornsteinkopf | X | |||||
| Dachkonstruktion | X | |||||
| Pappdach | X | |||||
| Außenputz | X | |||||
| Außenanstrich | X | |||||
| Außenwände | X | |||||
| Holzfenster und -türen | X | |||||
| Kunststofftüren | X | |||||
| Kellerwände | X | |||||
| Lichtschächte | X | |||||
| Heizungskessel | X | |||||
| Heizkörper | X | |||||
| Rohrleitungen (Gas, Wasser, Sanitär) |
X | |||||
| Innenputz | X | |||||
| Leichtwände | X | |||||
| Fliesen, Keramik | X | |||||
| Parkett, Hobeldielen | X | |||||
| Estrich | X |
Checkliste für die regelmäßige Inspektion des Hauses (Auswahl)
Lebensdauer von Material und Bauteilen
Bei normalem Gebrauch wird die technische Lebensdauer eines Hauses mit mindestens 80 bis 100 Jahren angegeben.
Die durchschnittlichen Erneuerungszeiten von Bauteilen und -materialien sind jedoch unterschiedlich:
5 bis 15 Jahre
Anstriche, Tapeten, Fußbodenbeläge, Außenanstriche an Fassaden, Fenstern, Dachdeckungen bei Flachdächern, offene Holzkonstruktionen, Pumpen und Ölbrenner.
15 bis 30 Jahre
Dachrinnen, Fallrohre, Verblechungen aus Zinkblech, Abdichtungen von Außenbauteilen mit Fugenmaterial, Außenverglasungen, Öltank, Heizkessel und -thermen, elektronische Regeleinrichtungen, Plattenbeläge außen und Kunststoffbeläge innen.
30 bis 50 Jahre
Schornsteinköpfe, Dacheindeckungen, Blitzschutzanlagen, Außenfenster und -türen, Außenputz, Außentreppen, Sanitärleitungen, Elektrodosen und -schalter, Ausstattung von Küchen und Bädern sowie Fliesenbeläge innen.
Da die Lebensdauer von vielen Faktoren wie der Qualität des Materials und der Verarbeitung, der Umweltbelastung und der Beanspruchung abhängt, lässt sich gegen unplanmäßige Instandhaltungsmaßnahmen durch regelmäßige Sichtkontrollen am besten vorbeugen. Doch was sollte wann inspiziert werden?
Regelmäßige Kontrollen haben in erster Linie vorbeugenden Charakter, um den Instandhaltungsaufwand und damit die Kosten so gering wie möglich zu halten. In der Fachliteratur wird von einer Instandhaltungsrücklage von 1 % des Neubauwertes pro Jahr ausgegangen.
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Die regelmäßige Überprüfung der Elektroanlage Ihres Hauses durch einen Fachmann dient Ihrer eigenen Sicherheit.
Auf der Basis der Wohnfläche liegt in Anlehnung an die Zweite Berechnungsverordnung die Rücklage zwischen 7 und 10 Euro pro m² und Jahr. Wer diese Kosten in seinem Budget berücksichtigt, befindet sich finanziell auf der sicheren Seite. Worauf ist bei der Kontrolle besonders zu achten?
Checkliste für die Kontrolle
Dach und Dachrinne
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Foto: Bayerisches Dachdeckerhandwerk
Für die Inspektion des Daches ist es auch ratsam, einen Experten zu beauftragen.
Sind die Dachziegel vollständig und in der richtigen Position? - Sind Schneefanggitter, die Standsteine bzw. das Laufgitter für den Schornsteinfeger funktionssicher?
- Gibt es an den Anschlüssen und Durchdringungen (Entlüftungsrohr, Antenne) Auffälligkeiten?
- Ist die Dachentwässerung in Ordnung?
- Ist die hölzerne Dachkonstruktion einschließlich der Deckenbalken und Balkenköpfe frei von Pilz- und Schädlingsbefall?
- Gibt es an der Innenbekleidung des Daches bzw. der Unterseite des Flachdaches Flecken, die auf Feuchtigkeit hindeuten?
- Weisen die Dichtungsbahnen von Flachdächern Blasen oder Beschädigungen auf?
- Sind Dachrinne und Fallrohr frei von Laub, Verschmutzungen und Pflanzenbewuchs?
- Gibt es an Fallrohr oder Rinne Rostflecken bzw. Leckagen, die die Ursache von feuchtem Mauerwerk sein können?
- Weist der Schornsteinkopf Risse oder Schäden an Mauerwerksfugen auf oder sind Risse in der Schornsteineinfassung zu erkennen, die für das Eindringen von Feuchtigkeit in die Dachkonstruktion verantwortlich sein können?
Fenster und Türen
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Foto: PantherMedia/auremar
Um die Funktionsfähigkeit der Fenster zu erhalten, sollten Sie z.B. prüfen, ob die Dichtungen intakt sind.
Sind die Fenster- bzw. Türdichtungen intakt? - Liegen Fenster und Türen dicht am Rahmen an, sodass Zugerscheinungen verhindert werden?
- Sind die Fenster- bzw. Türbeschläge funktionsfähig oder klemmen sie?
- Benötigen die Holzelemente einen neuen Anstrich?
- Gibt es Anzeichen dafür, dass die Verglasung Luft zieht, das Fenster damit „blind“ wird und seine Dämmwirkung verliert?
- Sind die elastischen Fugen zwischen Mauerwerk und Fenster bzw. Tür noch intakt?
Fassade und Haussockel
- Gibt es Abplatzungen oder Absandungen am Putz, die auf das Eindringen von Feuchtigkeit schließen lassen?
- Hat der Putz Risse, und wo liegen die Ursachen?
- Haften Anstrich und Beschichtung gut?
- Sind Salzausblühungen an der Fassade erkennbar?
- Sind an den Mauerwerksfugen Ausplatzungen sichtbar?
- Ist der Haussockel vor Spritzwasser geschützt?
Balkon bzw. Terrasse
- Sind die Abläufe frei von Verschmutzungen oder Laub?
- Weisen Fliesen oder Steinplatten Risse auf, die eine Durchfeuchtung der Unterkonstruktion zur Folge haben können?
- Sind die Anschlüsse an angrenzende Bauteile bzw. zur Hausfassade intakt?
- Sind Schädigungen an der Brüstung oder dem Geländer zu erkennen?
Bodenplatte bzw. Keller
- Lässt ein muffiger Geruch darauf schließen, dass Feuchtigkeit eindringt?
- Gibt es an Wänden, Fußboden und Decke Verfärbungen, die auf Feuchtigkeitseinwirkung zurückzuführen sind?
- Sind die Kellerräume frei von Pilzbefall?
- Zeichnen sich an Wand oder Fußboden Risse ab?
- Sind die Kellerfenster intakt, benötigen sie unter Umständen einen neuen Anstrich, gibt es Risse zwischen Fenster und Mauerwerk?
- Sind die Lichtschächte frei, ist der Wasserablauf funktionsfähig?
Heizung und Warmwasserbereitung
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Foto: IWO
Die jährliche Wartung der Heizungsanlage durch einen Fachbetrieb verlängert deren Lebensdauer.
Sind die Heizkörper sowie Wasser- und Abwasserleitungen frei von Verkalkungen? - Sind die Rohrleitungen ausreichend wärmegedämmt?
- Wurde die turnusmäßige Wartung der Heizungsanlage durch eine Fachfirma vorgenommen?
- Gibt es Auffälligkeiten an Rohrverbindungen?
- Funktionieren die Armaturen einwandfrei, tropfen sie oder sind sie verkalkt?
Für Feuerstätten sind die Schornsteinfeger zuständig. Immobilienbesitzer haben die Pflicht, die kehr- und überprüfungspflichtigen Anlagen fristgerecht reinigen und überprüfen zu lassen.
In Verordnungen ist festgelegt, welche Schornsteine, Feuerstätten, Rauchableitungen, auch Lüftungsanlagen oder ähnliche Einrichtungen in welchen Zeiträumen gereinigt oder überprüft werden müssen. Behälter von unterirdischen Öltankanlagen sind alle fünf Jahre zu prüfen, in Wasserschutzgebieten sogar alle 2,5 Jahre.
Der Expertenrat
Schätzen Sie die Instandhaltungsmaßnahme, den Aufwand und die Kosten realistisch ein und lassen Sie sich von Bauexperten beraten. Regelmäßige Wartungen von Fachbetrieben, beispielsweise für die Heizung oder die Solaranlage, verlängern deren Leben. Ein regelmäßiger Check der Elektroanlage (z.B. Wartung der Verteilerdosen, Schalter und Anschlüsse) dient darüber hinaus der Sicherheit und bringt gegebenenfalls Vorteile bei der Abwicklung eines Schadensfalls mit der Versicherung.
Für eine Beantwortung der Fragen bzw. Beurteilung über den Abnutzungsgrad Ihrer Immobilie und sich daraus ergebende Maßnahmen können Sie sich vertrauensvoll an einen Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbundes wenden. Das bundesweite Beraternetz der unabhängigen Berater finden Sie im Internet unter www.bsb-ev.de
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