Tierhaltung in der Mietwohnung

Hunde und Katzen dürfen nicht generell verboten werden

Haustiere in der Mietwohnung können zu Konflikten mit den Nachbarn oder mit dem Vermieter führen. Denn während der Eine in seinem Haustier einen Spielkameraden oder treuen Freund sieht, fühlen sich andere von diesem gefährdet oder durch Lärm bzw. Verschmutzung beeinträchtigt. Aus diesem Grunde sollte sich ein Mieter, wenn er sich ein Haustier halten möchte, bereits vor dessen Anschaffung Gedanken darüber machen, ob die Haltung des Tieres in der Mietwohnung überhaupt zulässig ist. Denn wenn man sich einmal an seinen lieb gewonnen Mitbewohner gewöhnt hat, möchte man diesen schließlich auch nicht mehr weggeben.

Enthält ein Mietvertrag keine Regelung über die Haltung von Haustieren, ist die Haltung von zahmen Kleintieren (wie zum Beispiel Hamster, Zierfische oder Ziervögel) grundsätzlich zulässig. Dies gilt aber nur für gewöhnliche Haustiere. Exotische oder gefährliche Tierarten, wie Schlangen oder Giftspinnen, dürfen auch bei Fehlen einer vertraglichen Bestimmung in der Regel nicht gehalten werden. Bei Hunden und Katzen ist die Rechtsprechung bei Fehlen einer vertraglichen Regelung geteilter Meinung. Während einige Gerichte in der Haltung eines Hundes (nicht eines Kampfhundes) oder einer Katze einen normalen Gebrauch der Mietsache sehen, solange andere Mitbewohner hierdurch nicht beeinträchtigt werden, sind andere Gerichte der Auffassung, dass die Haltung von Haustieren, die keine Kleintiere sind, nicht automatisch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört, sondern vielmehr nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig ist. Der Bundesgerichtshof folgt in seiner Entscheidung vom 14.11.2007 (Az.: VIII ZR 340/06) einer vermittelnden Ansicht, wonach die Frage der Zulässigkeit der Tierhaltung im Einzelfall unter Abwägung der beiderseitigen Interessen zu entscheiden ist. Bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen sind dabei insbesondere die Art und Zahl der Tiere, die Raumverhältnisse sowie schützenswerte Interessen der Mitbewohner (Allergien etc.). Bei der Entscheidung von Bedeutung ist auch, ob anderen Bewohnern eine Erlaubnis zur Tierhaltung gegeben wurde und ob der Vermieter selbst ein Tier hält.

Ist die Tierhaltung im Mietvertrag verboten, so ist zu unterscheiden. Bei einem Verbot der Tierhaltung durch Individualvereinbarung, darf der Mieter bis auf nicht störende Kleintiere grundsätzlich keine Haustiere halten. Ein Verbot der Tierhaltung in einem Formularmietvertrag ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 20.01.1993 (Az.: VIII ZR 10/92) hingegen nur dann wirksam, wenn hierdurch nicht auch die Haltung von Kleintieren ausgeschlossen wird. Unwirksam ist nach einem weiteren aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes vom 20.03.2013 (Az.: VIII ZR 168/12) auch eine Klausel im Mietvertrag, wonach die Haltung von Hunden und Katzen generell untersagt wird. Denn eine solche Klausel benachteiligt nach Ansicht des Gerichts den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Kat­zen­hal­tung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet. Zugleich verstößt sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, erfordert vielmehr eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall. Eine generelle Verbotsklausel würde - in Widerspruch dazu - eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele. Die Unwirksamkeit der Klausel führt nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes jedoch nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Sie hat vielmehr zur Folge, dass die gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen muss.

Die meisten Mietverträge (wie auch der vom Eigenheimerverband Bayern herausgegebene) enthalten eine Klausel, wonach die Tierhaltung, mit Ausnahme von Kleintieren, der vorherigen Zustimmung des Vermieters bedarf. In seinem Urteil vom 20.03.2013 (Az.: VIII ZR 168/12) bestätigt der Bundesgerichtshof noch einmal seine Rechtsprechung, wonach auch eine solche Vertragsklausel nur dann wirksam ist, wenn Sie die Entscheidung über die Zustimmung zur Tierhaltung nicht in das freie Ermessen des Vermieters stellt. Die Vertragsklausel muss zu dessen Wirksamkeit vielmehr so formuliert sein, dass in dem Zustimmungsvorbehalt die Zusage des Vermieters liegt, über die Tierhaltung unter Beachtung der betroffenen Interessen im Einzelfall zu entscheiden und die Zustimmung nur aufgrund überzeugender Sachgründe zu versagen. Eine einmal erteilte Zustimmung zur Tierhaltung kann vom Vermieter bei Vorliegen eines wichtigen Grundes widerrufen werden, unabhängig davon, ob sich der Vermieter das Recht zum Widerruf vorbehalten hat oder nicht. Ein wichtiger Grund liegt zum Beispiel dann vor, wenn von dem Tier konkrete Störungen ausgehen oder Nachbarn durch die Tierhaltung über das zumutbare Maß hinaus belästigt oder gefährdet werden.

Hält der Mieter vertragswidrig ein Haustier, kann der Vermieter die Ab­schaf­fung des Tieres verlangen und dies gegebenenfalls auch vor Gericht durchsetzen. Nach einem Beschluss des Landgerichtes Hildesheim vom 28.02.2006 (Az.: 7 S 4/06) kann die vertragswidrige Tierhaltung im Einzelfall auch eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen nicht unerheblicher Vertragsverletzung rechtfertigen, wenn der Mieter trotz Abmahnung die unerlaubte Tierhaltung fortsetzt.   

Die Ansprüche des Vermieters aus der vertragswidrigen Tierhaltung können aber auch verwirkt sein, wenn der Mieter mit Kenntnis des Vermieters über mehrere Jahre ein Tier gehalten hat, ohne dass es zu Störungen gekommen ist und der Mieter darauf vertrauen durfte, dass er das Tier auch in Zukunft behalten darf.

Rainer Schmitt
Jurist beim Eigenheimerverband Bayern e.V.