Aktuelles zur bayerischen Grundsteuerreform

Grundsteuer in BayernFoto: Bildagentur-o/Adobe Stock

Das Bundesverfassungsgericht hat die bisher gültigen Bestimmungen zur Einheitsbewertung als verfassungswidrig eingestuft. Bemängelt wurde vor allem, dass die Werte veraltet sind und deshalb die einzelnen Grund­steu­er­zah­ler ungleich behandelt werden.

Bis 2025 müssen daher für alle Grundstücke neue Berechnungs­grundlagen auf den Stichtag 1. Januar 2022 festgestellt werden. Im Jahr 2019 wurde das neue Bundesgesetz beschlossen. Für Bun­desländer wurde zusätzlich eine sogenannte „Länderöffnungsklausel“ geschaffen. Jedes Bundesland kann daher für sich die Entscheidung treffen, ob es das Bundesmodell oder ein eigenes Landesmodell umsetzt.

Der Bayerische Gesetzgeber hat von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht. Das Bayerische Grundsteuergesetz vom 10. Dezember 2021 wurde am 17. Dezember 2021 veröffentlicht. Um die neuen Berechnungsgrundlagen für die Grundsteuer ermitteln zu können, müssen alle Grund­stücks­ei­gen­tü­merinnen und -eigentümer eine Grundsteuererklärung einreichen. Hierzu werden sie im Frühjahr 2022 durch eine Allgemeinverfügung des Baye­ri­schen Landesamts für Steuern öffentlich aufgefordert.

Bayerische GrundsteuerreformFoto: picture alliance/dpa

Die Erklärungen können ab dem 1. Juli 2022 bequem und einfach elek­tro­nisch über das Portal „Elster“ (www.elster.de) abgegeben werden. Sollte eine elektronische Abgabe nicht möglich sein, kann die Erklärung auch auf Papier eingereicht werden. Die bayerischen Vordrucke stehen ab dem 1. Juli 2022 im Internet sowie in den Servicezentren der bayerischen Finanzämter bereit. Es muss kein gesonderter Antrag für eine Erklärung auf Papier gestellt werden.

Die Grundsteuererklärung ist spätestens bis zum 31. Oktober 2022 abzugeben. Die „neue“ Grundsteuer ist erstmalig ab 2025 zu zahlen.

Weitere Informationen

Hotline zur Bayerischen Grund­steuer: 089/30 70 00 77
www.finanzamt.bayern.de



Das Wichtigste im Überblick

Der Eigenheimerverband hat an das Bayerische Finanzministerium Fragen zur Grundsteuerreform gestellt. Nachfolgend lesen Sie die Antworten. Zusätzlich hat das Ministerium Zitate des Bayerischen Finanzministers Albert Füracker (CSU) beigefügt, die wir ergänzt haben (blau markierter Text).

Warum muss die Grundsteuer­ reformiert werden?

Das Bundesverfassungsgericht hat mit seinem Urteil in 2018 die Grundsteuer in ihrer heutigen Form für verfassungswidrig erklärt, mit der Folge, dass sie ab 2025 nicht mehr angewendet werden darf. Die letzte Hauptfeststellung der zugrunde gelegten Einheitswerte erfolgte vor über 50 Jahren – die tatsächlichen Wertverhältnisse sind mittlerweile stark verzerrt. Daher wurde der Gesetzgeber vom Bundesverfassungsgericht mit einer Neuregelung der Grundsteuer beauftragt. 

„Überall wird Entbürokratisierung gefordert – unsere bayerische Einfachgrundsteuer ist ein Musterbeispiel an Entbürokratisierung im Bereich des Steuerrechts. Bayerns Flächenmodell ist transparent und nachvollziehbar.“


Warum geht Bayern einen eigenen Weg?

Bayern hat sich für eine Länderöffnungsklausel stark gemacht, deren Einführung Ende 2019 es den Ländern erlaubt, eigene Grundsteuergesetze zu erlassen. Die Grundsteuer im Freistaat wird ab 2025 ausschließlich an den physischen Größen Grundstücks- und Gebäudefläche sowie der Nutzung der Flächen ausgerichtet. Diese Daten lassen sich in der Regel leicht ermitteln. Vor allem aber werden regelmäßige aufwändige und teure Neuermittlungen alle sieben Jahre, wie das Bundesmodell es vorsieht, vermieden.

Durch den Verzicht auf einen Wertbezug konnte neben einer konsequenten Entbürokratisierung auch erreicht werden, dass die Grundsteuer in Bayern – anders als im Bundesmodell – in Zukunft auch bei wachsenden Im­mo­bi­lien­prei­sen keine Steuererhöhung „durch die Hintertür“ mit sich bringen wird. Beim Flächenmodell bestimmt künftig ausschließlich die Kommune per Hebesatz, ob die Grundsteuern weiter steigen oder nicht.

„Die Bayerische Staatsregierung lehnt ein wertabhängiges Modell entschieden ab. Ein solches ist der Einstieg in eine verkappte Vermögensteuer. Steuererhö­hungen ‚durch die Hintertür‘, also allein aufgrund eines ständig steigenden Preis­niveaus bei Immobilien, wird es in Bayern nicht geben.“


Wird sich die Grundsteuerbelastung ändern?

Verschiebungen der Grundsteuerhöhe zwischen einzelnen Grundstücken innerhalb einer Gemeinde sind, wie in jedem Modell, unvermeidlich und unmittelbarer Ausfluss der Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts. Es ist aber nicht pauschal absehbar, wie hoch diese gegebenenfalls sein werden und in welche Richtung sie sich im Einzelfall genau auswirken werden.

Große Grundstücke mit großen Gebäuden werden beim Flächenmodell entsprechend mehr kosten, als zum Beispiel ein kleiner Bungalow oder ein kleines Grundstück. Bayerns Flächenmodell ist daher fair: Weniger Grund­fläche oder Wohn- bzw. Nutzfläche sorgt bei einem identischen Hebesatz auch für eine niedrigere Steuer.

„Das Bundesmodell erfordert eine Neubewertung sämtlicher Immobilien alle sieben Jahre. Bei steigenden Grund­stücks­prei­sen ergeben sich dabei ohne Zutun des Gesetzgebers oder der Gemeinde regelmäßige Steuererhöhungen.“

Die endgültige Höhe der Grundsteuer wird durch die Gemeinden festgelegt. Das Hebesatzrecht der Gemeinden ist verfassungsrechtlich garantiert. Ziel der Reform in Bayern ist die Aufkommensneutralität bezogen auf die jeweilige Kommune. Die Bayerische Staatsregierung appelliert deshalb an alle Gemeinden, in ihrem Gemeindegebiet insgesamt nicht höhere Steuern zu erheben als vor der Reform und die Hebesätze entsprechend anzupassen.
 

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Ab wann werden die Unterlagen zur Steuererklärung für die Grundsteuer zugeschickt und von wem?

Das Landesamt für Steuern wird am 31. März 2022 mit dem Versand allgemeiner Informationsschreiben an Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer, die natürliche Personen sind, beginnen. Da es sich hierbei um mehrere Millionen Schreiben handelt, wird der Versand einige Wochen beanspruchen. Es besteht daher kein Anlass zur Sorge, wenn man zunächst noch kein Schreiben erhält. Das Schreiben enthält neben allgemeinen Informationen auch das in der Erklärung einzutragende Ein­heits­wert­akten­zei­chen, welches auch auf dem alten Einheitswertbescheid bzw. Grund­steu­er­mess­be­scheid zu finden ist. 

„Den Städten und Gemeinden ist es ein wichtiges Anliegen, eine dauerhafte und stabile Einnahmequelle zu erhalten. Schließlich verbleibt die bezahlte Grundsteuer in den Kommunen. Gleichzeitig halten wir den Aufwand für alle Beteiligten – Bürger wie Verwaltung – möglichst gering.“


Wann ist der Abgabetermin für die Steuererklärung zur Grund­steu­er­er­hebung?

Die Grundsteuererklärung ist im Zeitraum 1. Juli bis 31. Oktober 2022 einzureichen.

Grundsteuerreform in BayernFoto: Peter Maszlen/Adobe Stock


Kann ich die Steuererklärung auch in Papierform abgeben oder gibt es nur den digitalen Weg?

Die Erklärungsabgabe soll grundsätzlich elektronisch über „Mein Elster“ erfolgen. Die hierfür erforderliche Registrierung kann bereits jetzt vorgenommen werden. Sollte eine elek­tronische Abgabe jedoch nicht in Betracht kommen, ist auch eine Papierabgabe möglich. Die Vordrucke und Anleitungen hierzu werden in den Finanzämtern und Gemeinden vor Ort ausliegen und können auch im Internet von der landeseigenen Website zur Grundsteuerreform www.grundsteuer.bayern.de heruntergeladen werden.


Welche Daten zu Haus, Wohnung und Grundstück werden bei der Steuererklärung abgefragt? 

Der Regelfall wird mit den folgenden Angaben auskommen: Einheitswertaktenzeichen, Eigentümerangaben, Angaben zum Grundstück (Lage, Flurnummer etc.), Fläche des Grundstücks und der Gebäude sowie dessen Nutzung. Bei Besonderheiten wie Ermäßigungen oder teilweisen Steuerbefreiungen kommen entsprechende Angaben hinzu.
 

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Wie werden die Eigenheimer bei der Abgabe der Grundsteuererklärung unterstützt und wo erhalten Sie weitere Informationen?

Bereits mit dem Informationsschreiben teilt die Finanzverwaltung ihr vorliegende Angaben zum Grundstück mit (z.B. Aktenzeichen). Weitere Grundstücksangaben können ab Juli bis Ende 2022 im BayernAtlas kostenlos online abgerufen werden (z.B. Flurnummer, Fläche etc.). Aber auch in noch vorhandenen Urkunden über das Grundstück (z.B. Kauf- oder Schenkungsverträge) sind diese Angaben in der Regel zu finden.

Hinsichtlich der Gebäudefläche kann auf bereits vorliegende Unterlagen wie Bauaufzeichnungen, Betriebskostenabrechnungen etc. zurückgegriffen werden. Den Eigentümern ist die Wohn- oder Nutzfläche in der Regel bekannt. Im Zweifel können die Gebäudeflächen händisch nachgemessen werden.
 

Grundsteuer des Grundvermögens 
(Grundsteuer B)

Das Bayerische Grundsteuergesetz setzt hier ein wert­unabhängiges Flächenmodell um. Entscheidend sind nur die Flächen von Grund und Boden sowie Gebäude und die Gebäudenutzung. Der Wert des Grundstücks und damit auch der Bodenrichtwert spielt dabei keine Rolle. Für die Grundsteuer B werden die Flächen mit wertunabhängigen Äquivalenzzahlen angesetzt. Diese betragen für die Fläche des Grund und Bodens 0,04 Euro/m² und für Gebäudeflächen 0,50 Euro/m². Diese Beträge werden mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Diese beträgt grundsätzlich 100 %. Für Wohnflächen wird ein Abschlag von 30 % (Grund­steuermesszahl mit 70 %) gewährt. 


Rechenbeispiel Einfamilienhaus:
Grundstücksfläche 600 m²; Wohnfläche 160 m².
Als Hebesatz der Gemeinde werden 400 % unterstellt.

Grundsteuerreform Rechenbeispiel

Daneben hat die Finanzverwaltung ein breites Informations­angebot ge­schaf­fen. Neben einer Informationshotline (089/30 70 00 77) gibt es einen Chatbot auf www.elster.de für ein­fache Fragen und die landeseigene Website www.­finanzamt.bayern.de mit allen wichtigen Informationen sowie häufig gestellten Fragen und Antworten; auch Erklärvideos werden dort zu finden sein. Zu den Vordrucken gibt es ausführliche Aus­füll­an­lei­tun­gen, die bei der Abgabe der Erklärung behilflich sind. Auch wird es eine umfangreiche Informationsbroschüre geben.


Ab wann ändert sich aufgrund der abgegebenen Daten meine persönliche Grundsteuer?

Nach Abgabe der Grundsteuererklärung müssen Bürger nichts mehr tun. Erst die Gemeinde fordert im Grundsteuerbescheid zur Zahlung auf (wird voraussichtlich in 2024 versendet). Die neue Grundsteuer gilt erst ab 1. Januar 2025.

StMFH

 

Wie wird die Grundsteuer in Bayern künftig berechnet?

Wie im bisherigen Recht stellen die Finanzämter die Be­rech­nungs­grund­lage für die Grundsteuer fest. Die Kommunen bestimmen über ihren Hebesatz die endgültige Höhe der Grundsteuer. Die Finanzämter verschicken die Bescheide mit den neuen Bemessungsgrundlagen, sobald sie die jeweilige Grundsteuererklärung bearbeitet haben.

Die Kommunen werden ihre Hebesätze in 2024 festlegen und an­schlie­ßend die Grundsteuerbescheide versenden. Erst aus dem Grund­steuer­be­scheid ist ersichtlich, wie hoch die Grundsteuer ab 2025 ist.

Wer berechnet die Grundsteuer?
Die eigentliche Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer wird von der Kommune mittels Grundsteuerbescheid vorgenommen. Das Finanzamt ist für die Feststellung der Berechnungsgrundlagen zuständig.

Wer ist Grundschuldner?
Steuerschuldner der Grundsteuer ist, wem zu Beginn eines Ka­len­der­jah­res ein Grundstück oder ein Betrieb der Land- und Forstwirtschaft in Deutschland gehört.

Was ist eine Öffnungsklausel?
Der Bund hat sich mit der Änderung des Grundgesetzes die grund­sätz­liche Gesetzgebungshoheit für die Grundsteuer gesichert, den Bun­des­län­dern aber gleichzeitig die Möglichkeit eröffnet, abweichende Ländergesetze zu erlassen.

EHVB